Woninghuur – raak er niet in verstrikt

Het akkoord voor de zesde staatshervorming van december 2011, ook bekend als het Vlinderakkoord (een verwijzing naar de vlinderdas van de toenmalige premier Di Rupo), beoogde een efficiëntere federale staat en een grotere autonomie voor de deelstaten. Deze belangrijke hervorming werd in verschillende fasen doorgevoerd. Het eerste luik van de staatshervorming omvatte voornamelijk de splitsing van Brussel-Halle-Vilvoorde in 2012. Het tweede luik, begin 2014, zorgde voor de hervorming van de Senaat en de overdracht van bevoegdheden van de federale staat naar de gemeenschappen en gewesten. Eén van deze overgedragen bevoegdheden betreft het woninghuurrecht.

In het kader van deze overdracht voerde de Vlaamse regering eind 2018 het Vlaams Woninghuurdecreet in, dat van toepassing is op alle woninghuurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 1 januari 2019. Dit decreet bevatte diverse nieuwigheden, waaronder de mogelijkheid om een woninghuurovereenkomst over te dragen. In dit artikel richten we ons echter op de verschillende soorten woninghuurovereenkomsten en hun beëindigingsmodaliteiten.

Standaard huurovereenkomst van 9 jaar

Een huurovereenkomst die wordt aangegaan zonder vooraf bepaalde termijn, wordt wettelijk vermoed voor een periode van 9 jaar te zijn afgesloten. Dit is het meest voorkomende type huurcontract in Vlaanderen.

Beëindiging na 9 jaar

Het huurcontract eindigt automatisch na 9 jaar, op voorwaarde dat een van de partijen (huurder of verhuurder) het contract tijdig opzegt:

• De verhuurder moet ten minste 6 maanden voor het einde van de termijn een opzegging betekenen.
• De huurder moet een opzegtermijn van 3 maanden respecteren.

Verlenging

Als geen van beide partijen tijdig opzegt, wordt het huurcontract automatisch verlengd voor een periode van 3 jaar onder dezelfde voorwaarden.

Beëindiging na verlenging

Na de verlenging van 3 jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen, op voorwaarde dat dit minstens 6 maanden voor het einde van de verlengingsperiode gebeurt. Voor de huurder geldt opnieuw een opzegtermijn van 3 maanden. In dit geval zijn geen opzeggingsvergoedingen verschuldigd.

Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder

De verhuurder kan, mits een opzegtermijn van 6 maanden, het contract vroegtijdig beëindigen in de volgende gevallen:

• De verhuurder, de echtgenoot, wettelijk samenwonende partner of familieleden tot in de derde graad zelf in de woning intrekken.
• Er moeten verbouwingen of renovaties worden uitgevoerd waardoor bewoning tijdelijk onmogelijk is. Bovendien moeten de betreffende kosten hoger zijn dan drie jaar huur van het verhuurde goed, of meer dan twee jaar huur wanneer het gebouw meerdere verhuurde woningen bevat die van dezelfde verhuurder zijn.
  

Daarnaast mag de verhuurder de huurovereenkomst zonder opgaaf van reden beëindigen aan het einde van de eerste of tweede driejarige periode. Hij moet dan wel een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren en een opzeggingsvergoeding betalen van:

• 9 maanden huur als het contract wordt beëindigd op het einde van de eerste driejarige periode.
• 6 maanden huur als het contract wordt beëindigd op het einde van de tweede driejarige periode.

Vroegtijdige beëindiging door de huurder

De huurder kan de overeenkomst op elk moment beëindigen, mits hij een opzegtermijn van 3 maanden respecteert. Bij vroegtijdige beëindiging is een vergoeding verschuldigd van:

• 3 maanden huur bij beëindiging in het eerste jaar;
• 2 maanden huur bij beëindiging in het tweede jaar;
• 1 maand huur bij beëindiging in het derde jaar.

Zolang de huurovereenkomst niet tijdig is geregistreerd zijn de opzeggingstermijn en de vergoeding niet van toepassing.

Uitzonderingen op de standaardregeling

1. Huurovereenkomst van korte duur

Een huurovereenkomst van korte duur wordt schriftelijk afgesloten voor een periode van maximaal 3 jaar. Dit type contract is geschikt voor situaties waarin huurders zich niet voor lange tijd aan een woning willen binden.

• Verlenging. Het contract kan worden verlengd, zolang de totale duur niet langer dan 3 jaar bedraagt.
  
• Opzegging. De huurovereenkomst neemt een einde wanneer een van de partijen ten minste 3 maanden voor het verstrijken van de termijn een opzegging heeft gedaan. Zonder tijdige opzeg wordt het contract omgezet in een standaard huurcontract van 9 jaar.
• Vroegtijdige beëindiging. De verhuurder mag het contract niet vroegtijdig beëindigen. De huurder kan dat wel, mits een opzegtermijn van 3 maanden te respecteren en een vergoeding te betalen: met name 1,5 maand huur bij beëindiging in het eerste jaar; 1 maand huur bij beëindiging in het tweede jaar en een halve maand huur bij beëindiging in het derde jaar.

2. Huurovereenkomst van meer dan 9 jaar

Voor langdurige zekerheid kunnen partijen een huurovereenkomst van meer dan 9 jaar afsluiten. Dit contract moet worden vastgelegd in een notariële akte.

• Duur. Er is geen maximumduur. De afgesproken termijn moet wel expliciet in de overeenkomst worden opgenomen.
• Opzegging. Het contract kan worden opgezegd mits een opzegtermijn van 6 maanden voor het einde van de afgesproken termijn.
• Verlenging. Zonder tijdige opzeg wordt het contract automatisch verlengd voor een periode van 3 jaar.
• Vroegtijdige beëindiging. Mogelijk onder dezelfde voorwaarden als een standaard huurovereenkomst van 9 jaar. Aanvullend is wel dat de verhuurder bij beëindiging vanaf de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode, een vergoeding verschuldigd is gelijk aan 3 maanden huur.

3. Huurovereenkomst voor het leven

Dit type huurovereenkomst biedt huurders zekerheid op lange termijn. Het contract eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder, tenzij anders overeengekomen. Ook deze overeenkomst moet in een notariële akte worden vastgelegd.

Conclusie

Er zijn verschillende soorten woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen, elk met specifieke voorwaarden en beëindigingsregels. Het is essentieel dat zowel huurders als verhuurders de wetgeving kennen om onaangename verrassingen te voorkomen. 

Bij twijfel over de juiste toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet is het verstandig om juridisch advies in te winnen.

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.