Ongelijke inbreng en de strijd om een eigen (t)huis te kunnen kopen

In tijden van stijgende woningprijzen worstelen veel starters met de vraag hoe ze een woning kunnen kopen bij een ongelijke financiële inbreng, wanneer de ene koper kapitaalkrachtiger is dan de andere.

Bij het aangaan van een hypotheek moet altijd rekening worden gehouden met de vereiste eigen inbreng. Volgens de Nationale Bank van België mag een bank niet meer dan 90% van de aankoopwaarde financieren, wat betekent dat minimaal 10% eigen inbreng vereist is. Veel banken hanteren zelfs een 80-20-regel, waardoor je vaak 20% van de woningwaarde zelf moet inbrengen, exclusief extra kosten zoals registratierechten en notariskosten, die niet door de bank worden gefinancierd.

Naast het totale te financieren bedrag is er ook de kwestie van de verdeling van de inbreng. Wat als één koper net begint te werken, terwijl de andere al een spaarpotje heeft opgebouwd? Of als de ene een financieel duwtje in de rug kreeg en de andere niet? Met andere woorden: wat als de ene partner financieel sterker staat dan de andere? In dat geval kunnen kopers besluiten te kiezen voor een ongelijke inbreng.

Ongelijke inbreng met ongelijke eigendomsverhouding

Bij een ongelijke inbreng leggen partners niet evenveel geld in voor de aankoop van de woning, wat resulteert in een ongelijke investering. Betekent dit dan ook automatisch dat de ene meer ‘rechten’ verwerft dan de andere? Er zijn verschillende mogelijkheden om rekening te houden met een ongelijke inbreng.

Wanneer de partners ervoor opteren om de ongelijke inbreng te laten overeenkomen met een ongelijke eigendomsverhouding, moeten zij dit ook opnemen in de aankoopakte. Wanneer een partner bijvoorbeeld 60% van de woning heeft kunnen kopen, wordt hij voor 60% eigenaar. Wanneer de ongelijke eigendomsverhouding niet expliciet wordt opgenomen in de aankoopakte, worden zij geacht elk voor de helft eigenaar te zijn.

Bij een aankoop met ongelijke eigendomsverhouding blijft deze verhouding van kracht, wat gevolgen heeft voor latere investeringen en de uiteindelijke verkoop van de woning. Zo moet elke partner bijdragen aan renovatiekosten in verhouding tot hun eigendomspercentage. Bij verkoop worden de opbrengsten eveneens volgens deze verhouding verdeeld.

Neem als voorbeeld Anton en Britt. Anton beschikt over meer kapitaal, waardoor hun verhouding op 70%-30% komt te staan. In dit geval betaalt Anton bij renovatie 70% van de kosten en Britt 30%. Bij verkoop ontvangt Anton 70% van de opbrengst en Britt 30%.

Ongelijke inbreng met gelijke eigendomsverhouding

Kiezen de partners er echter voor om de ongelijke inbreng te koppelen aan een gelijke eigendomsverhouding, dan zijn er andere mogelijkheden zoals een leningsovereenkomst of een schulderkenning.

Leningsovereenkomst. Wanneer de partners opteren voor een leningsovereenkomst, leent de partner die meer inbrengt geld aan de andere. Zo kan de partner met minder inbreng toch voor de helft eigenaar worden. De partners moeten dan onderling wel goede afspraken maken omtrent de terugbetaling.

Schulderkenning. Partners kunnen ook kiezen voor een schulderkenning. In dit geval erkent de partner met minder inbreng een geldsom verschuldigd te zijn aan de andere partner die meer heeft ingebracht. Belangrijk hierbij is dat de verplichting eenzijdig is. Enkel de partner met minder inbreng wordt geacht zijn verplichting na te komen, terwijl de verplichtingen bij een leningsovereenkomst tweezijdig zijn. 

Anticipatieve inbreng

De ongelijke inbreng koppelen aan een gelijke eigendomsverhouding lijkt misschien een hele rompslomp met de terugbetaling aan de andere partner, terwijl het bij een ongelijke eigendomsverhouding duidelijk is wie wat heeft. Toch is het wel belangrijk om de gelijke eigendomsverhouding te overwegen.

Wie als ongehuwd koppel vandaag een woning koopt, kan in de aankoopakte immers een zogenaamde ‘verklaring van anticipatieve inbreng’ opnemen. Dankzij deze verklaring zal de aangekochte woning automatisch in het gemeenschappelijk vermogen terecht komen wanneer de partijen nadien beslissen om te huwen onder het wettelijk stelsel. 

De voorwaarde om een verklaring van anticipatieve inbreng te kunnen opnemen is echter wel dat beide partners elk voor de helft volle eigenaar zijn. Anticipatieve inbreng is dus niet mogelijk bij eigendomsverhoudingen zoals 60%-40% of in situaties waarbij de ene partij de blote eigendom en de andere het vruchtgebruik heeft.

Conclusie

Een woning kopen met een ongelijke geldinbreng vereist duidelijke keuzes en afspraken, aangezien deze grote invloed hebben op eigendomsrechten en toekomstige verplichtingen. Koppels die streven naar gelijke eigendomsrechten, ondanks een ongelijke inbreng, kunnen via regelingen zoals een leningsovereenkomst of schulderkenning eerlijke afspraken maken. Dit biedt niet alleen financiële rechtvaardigheid, maar ook flexibiliteit bij een toekomstig huwelijk onder het wettelijk stelsel, waarin gelijke eigendomsrechten essentieel zijn voor het gebruik van een verklaring van anticipatieve inbreng. Kijk bij de aankoop van een woning niet alleen naar het heden, maar ook naar de lange termijn.

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.