Verhuur van een magazijn: met btw of zonder btw?

Of u bij de verhuur van een magazijn btw moet aanrekenen, hangt af van verschillende factoren. Niet alleen het gebruik van het gebouw speelt een rol. Ook de hoedanigheid van de huurder en de duur van de overeenkomst zijn belangrijk.

Bovendien is niet elk magazijn voor de btw automatisch een opslagruimte. Die kwalificatie kan nochtans bepalen of btw verplicht, optioneel of helemaal niet van toepassing is.

Verhuur van onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw

De algemene regel is eenvoudig. De verhuur van onroerende goederen is in België in principe vrijgesteld van btw. De verhuurder rekent dan geen btw aan op de huurprijs. Daar staat tegenover dat hij in principe geen btw kan aftrekken op kosten die verband houden met de vrijgestelde verhuur, zoals .onderhouds- of renovatiewerken.

Voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte gelden bijzondere regels. Afhankelijk van de concrete situatie is btw verplicht of kunnen verhuurder en huurder gezamenlijk kiezen om btw toe te passen.

Daarom moet worden nagegaan of het magazijn voor btw-doeleinden daadwerkelijk als opslagruimte kwalificeert. De benaming in het huurcontract volstaat niet: het werkelijke gebruik is bepalend.

Wanneer is een magazijn een opslagruimte voor de btw?

Het enkele feit dat goederen in een magazijn worden geplaatst, volstaat niet. Voor de bijzondere opslagregeling moeten twee voorwaarden samen vervuld zijn.

Meer dan 50% wordt gebruikt voor opslag

Meer dan 50% van het gebouw, of van het verhuurde gedeelte daarvan, moet worden gebruikt voor de opslag van goederen. Precies 50% volstaat dus niet.

Die grens wordt beoordeeld op basis van de gebruikte oppervlakte of, wanneer dat in de concrete omstandigheden meer aangewezen is, het volume. Dat laatste kan relevant zijn voor een hoog magazijn met opslagsystemen die verschillende niveaus benutten.

Verkoopruimte of showroom blijft beperkt

Een opslagruimte kan daarnaast een verkoopruimte bevatten. Die mag maximaal 10% van het geheel vertegenwoordigen. Ook bij een showroom moet het werkelijke gebruik worden beoordeeld.

Een zeer occasionele verkoop, zoals een jaarlijkse fabrieksverkoop, maakt van een opslagruimte niet automatisch een verkoopruimte.

Is één van beide voorwaarden niet vervuld? Dan kwalificeert het pand niet als opslagruimte voor deze bijzondere btw-regeling. Verhuur met btw is daarmee niet noodzakelijk uitgesloten. Mogelijk gelden de algemene regels voor kortdurende of optioneel belaste onroerende verhuur.

Opslagruimte verhuren aan een particulier: verplicht met btw

Wordt een opslagruimte die aan deze voorwaarden voldoet verhuurd aan een particulier voor privégebruik? Dan is de terbeschikkingstelling verplicht aan btw onderworpen, ongeacht de huurduur.

Hetzelfde uitgangspunt geldt wanneer de huurder niet handelt als btw-plichtige die de opslagruimte uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruikt. Verhuurder en huurder kunnen in deze situatie dus niet kiezen voor vrijgestelde verhuur.

Bij een professionele huurder ligt dat anders. Daar speelt ook de duur van de overeenkomst een rol.

B2B-verhuur van een magazijn: kijk naar de huurduur

Bij verhuur aan een btw-plichtige die het magazijn uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruikt, wordt een onderscheid gemaakt tussen kortdurende en langdurige verhuur.

Verhuur gedurende maximaal zes maanden

Wordt het magazijn voor maximaal zes maanden ter beschikking gesteld? Dan is de verhuur in principe verplicht aan btw onderworpen. Een btw-optie is niet nodig. Een voorbeeld is de tijdelijke terbeschikkingstelling van een ruimte in het kader van een pop-up.

Deze regeling voor kortdurende verhuur kan ook gelden wanneer het magazijn niet aan de hiervoor vermelde opslagpercentages voldoet.

Er bestaan wel uitzonderingen, onder meer voor verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk en voor gebruik voor bepaalde vrijgestelde activiteiten bedoeld in artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek. In die gevallen moet afzonderlijk worden nagegaan of partijen voor btw kunnen kiezen.

Verhuur gedurende meer dan zes maanden

Wordt een opslagruimte langer dan zes maanden verhuurd aan een btw-plichtige huurder die het pand uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruikt? Dan kunnen verhuurder en huurder gezamenlijk kiezen om de verhuur aan btw te onderwerpen.

De toepassing van btw is dus niet automatisch. Zonder geldige btw-optie blijft de verhuur in principe vrijgesteld.

Dat de huurder een onderneming is of een btw-nummer heeft, volstaat op zichzelf niet. Ook het gebruik van de ruimte en de gezamenlijke keuze van de partijen zijn van belang.

Ook oude opslagruimtes kunnen met btw worden verhuurd

Voor opslagruimtes die aan de hiervoor vermelde voorwaarden voldoen, vormt de leeftijd van het gebouw geen belemmering voor de btw-optie. Ook een oud magazijn kan dus in aanmerking komen.

De huurder moet wel btw-plichtig zijn en het pand uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruiken.

Dat kan belangrijk zijn wanneer een bestaand magazijn wordt verhuurd nadat renovatie- of onderhoudswerken zijn uitgevoerd.

Btw-optie moet uitdrukkelijk in de overeenkomst staan

Willen verhuurder en huurder voor btw kiezen? Dan moeten zij die keuze gezamenlijk en uitdrukkelijk maken. Alleen btw aanrekenen op de huurfacturen volstaat niet.

De optie wordt uitgeoefend via een gedateerde en door beide partijen ondertekende verklaring. Die moet uiterlijk zijn opgesteld wanneer de huurovereenkomst uitwerking krijgt.

In de praktijk kunnen de vereiste vermeldingen worden opgenomen in de huurovereenkomst zelf of in een tijdig ondertekend addendum. Een afzonderlijke verklaring is eveneens mogelijk.

Daaruit moeten duidelijk blijken:

• de naam of maatschappelijke benaming, het adres en het btw-identificatienummer van verhuurder en huurder;
• de identificatie van het gebouw of het verhuurde gedeelte, eventueel met het bijhorende terrein;
• de gezamenlijke keuze om de verhuur aan btw te onderwerpen;
• de datum waarop de btw-optie ingaat.

Een duidelijke formulering en een tijdige ondertekening zijn dus essentieel.

Geen geldige btw-optie? Mogelijk gevolgen voor de btw-aftrek

Een correcte btw-optie is niet alleen belangrijk voor de btw op de huurprijs. Ook het recht op aftrek van de verhuurder kan in het gedrang komen.

Rekent de verhuurder btw aan zonder dat de vereiste optie geldig werd uitgeoefend? Dan kan de fiscus stellen dat de verhuur vrijgesteld is gebleven. Dat kan gevolgen hebben voor de aftrek van btw op investeringen, renovaties en onderhoudskosten.

Het financiële belang kan aanzienlijk zijn wanneer belangrijke werken aan het magazijn werden uitgevoerd. Dat geldt zeker wanneer de verhuurder de btw op die werken al heeft afgetrokken in de veronderstelling dat de verhuur aan btw onderworpen zou zijn.

Een correcte btw-analyse en een zorgvuldig opgesteld huurcontract zijn daarom belangrijk vóór de verhuur start.

Conclusie

De verhuur van een magazijn is niet automatisch met of zonder btw. Het werkelijke gebruik bepaalt of het pand voor btw-doeleinden als opslagruimte kwalificeert. Vervolgens zijn de hoedanigheid van de huurder en de duur van de overeenkomst van belang.

Bij langdurige B2B-verhuur van een opslagruimte kunnen partijen onder de toepasselijke voorwaarden voor btw kiezen. Die keuze moet uitdrukkelijk, correct en tijdig worden vastgelegd. Een ontbrekende of gebrekkige optie kan immers gevolgen hebben voor het recht op btw-aftrek.

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.