Kostenaftrek voor vastgoed in de vennootschap: lessen uit de rechtspraak

Wanneer een vennootschap vastgoed bezit, rijst telkens de vraag of de kosten verbonden aan dat onroerend goed wel aftrekbaar zijn in de vennootschapsbelasting. Anders dan in de personenbelasting bestaan er in de vennootschapsbelasting geen forfaitaire kostenaftrekken. Enkel de werkelijk gedragen kosten zijn aftrekbaar, en dat ook nog eens enkel wanneer aan de strikte voorwaarden van artikel 49 WIB’92 is voldaan.

Vooral wanneer een woning kosteloos ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider, bekijkt de fiscus deze kostenaftrek met argusogen. Het probleem is dat de kosten die de vennootschap maakt (afschrijvingen, intresten, onderhoud…) vaak veel hoger liggen dan het forfaitair bepaalde voordeel alle aard (VAA) van bewoning dat bij de bedrijfsleider wordt belast.

Kostenaftrek en voordeel alle aard

Bij de toekenning van een loon in geld is er geen probleem: het bedrag van het loon is gelijk aan de kost voor de vennootschap. Bij een loon in natura – zoals gratis bewoning – loopt het evenwicht scheef. Het forfaitaire VAA dat de bedrijfsleider in de personenbelasting moet aangeven, is doorgaans lager dan de werkelijke uitgaven van de vennootschap.

In principe zijn ook deze kosten aftrekbaar, conform artikel 195, §1 WIB’92 dat bedrijfsleiders met werknemers gelijkstelt. Maar de fiscus betwist vaak dat zulke kosten beantwoorden aan de vereiste van artikel 49 WIB’92: ze moeten immers gedaan of gedragen zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Bezoldigingstheorie: loon in natura als aftrekbare kost

De bezoldigingstheorie biedt hier een eerste verdedigingslijn. De redenering luidt dat wanneer een voordeel in natura correct op een fiscale fiche wordt vermeld en de bedrijfsleider hierop wordt belast, de vennootschap dit voordeel beschouwt als een onderdeel van het loon. De kosten die daarmee gepaard gaan, zijn dus aftrekbaar.

Het Hof van Cassatie nuanceert dit echter. Enkel wanneer de vennootschap aantoont dat het voordeel alle aard effectief een vergoeding vormt voor werkelijke prestaties van de bedrijfsleider, is de aftrek toegestaan (Cass. 14 oktober 2016). In de praktijk betekent dit dat er formeel bewijs moet zijn: de algemene vergadering moet de bezoldigingspolitiek goedkeuren en in de notulen moet expliciet staan dat het VAA gratis bewoning deel uitmaakt van de bezoldiging.

Meerwaardetheorie: vaak te zwak

Een tweede verdedigingslijn is de meerwaardetheorie. De gedachte hier is dat de kosten aftrekbaar zijn omdat de vennootschap het vastgoed heeft gekocht met de bedoeling het later met een meerwaarde te verkopen. Zo zouden de kosten indirect bijdragen aan belastbare inkomsten.

Maar ook hier is de rechtspraak streng. Cassatie heeft al meermaals geoordeeld dat een algemene stijging van vastgoedprijzen in een bepaalde gemeente onvoldoende is. Enkel als er concrete en objectieve elementen zijn die aantonen dat de vennootschap werkelijk de intentie had om met dat pand een netto meerwaarde te realiseren, kan dit argument slagen (Cass. 25 juni 2020).

Arrest Hof van Beroep Gent van 25 juni 2024

Het arrest van het Hof van Beroep Gent van 25 juni 2024 brengt deze discussies scherp in beeld.
De feiten: een managementvennootschap bezat een woning die deels kosteloos ter beschikking werd gesteld van de ex-echtgenote van de zaakvoerder en hun kinderen. De vennootschap verdedigde de kostenaftrek op drie gronden: de bezoldigingstheorie, de meerwaardetheorie en het beroepsmatig gebruik van de woning.

Het Hof oordeelde genuanceerd:

• Bezoldigingstheorie: aanvaard. De algemene vergadering had formeel beslist dat het loon van de bedrijfsleider deels uit het VAA gratis woning bestond, gekoppeld aan zijn prestaties. De vennootschap leverde dus het vereiste bewijs.
• Meerwaardetheorie: afgewezen. De vennootschap wees enkel op een algemene waardestijging van vastgoed, wat onvoldoende is.
• Beroepsgebruik: grotendeels verworpen. Het gebruik als maatschappelijke zetel werd erkend, maar slechts goed voor één procent van het pand. Er waren geen overtuigende bewijzen van effectief kantoor- of archiefgebruik.

Het resultaat was dat de vennootschap maar een beperkt deel van de kosten mocht aftrekken.

Praktische lessen en aanbevelingen

Uit dit arrest en de bredere rechtspraak volgen enkele belangrijke lessen.

1. Formaliseer uw bezoldigingsbeleid
   Neem in de notulen van de algemene vergadering duidelijk op dat het voordeel alle aard deel uitmaakt van de bezoldiging van de bedrijfsleider. Koppel dit aan de werkelijke prestaties.
2. Bewijs concreet beroepsgebruik
   Een maatschappelijke zetel alleen overtuigt de fiscus niet. Verzamel tastbare bewijzen: foto’s, contracten, facturen of andere documenten die aantonen dat het pand werkelijk voor de activiteit van de vennootschap wordt gebruikt.
3. Wees voorzichtig met de meerwaardetheorie
   Reken niet op algemene vastgoedtrends. Zonder objectief investeringsplan of concrete intentieverklaring maakt dit argument weinig kans.
4. Overweeg marktconforme verhuur
   Een veilige piste is dat de vennootschap het onroerend goed verhuurt aan de bedrijfsleider tegen marktconforme voorwaarden. Zo ontvangt de vennootschap belastbare huurinkomsten en kan zij de kosten in principe aftrekken. Voor de bedrijfsleider is de huurprijs een reële tegenprestatie en geen voordeel alle aard. Dit vermijdt discussies over artikel 49 WIB’92 en biedt meer rechtszekerheid.

Conclusie

Het arrest van het Hof van Beroep Gent van 25 juni 2024 bevestigt dat vastgoed in de vennootschap aanleiding geeft tot discussies, strenge controles en soms onaangename uitspraken. Enkel een goed onderbouwde bezoldigingspolitiek en aantoonbaar beroepsgebruik kunnen de kostenaftrek redden. De meerwaardetheorie biedt in de praktijk nauwelijks zekerheid en wordt zelden aanvaard.

Bij gebrek aan afstemming tussen het forfaitaire VAA en de strikte interpretatie van artikel 49 WIB’92 blijft de praktijk gekenmerkt door rechtsonzekerheid. Wie vastgoed via de vennootschap gebruikt, doet er daarom goed aan zijn beleid zorgvuldig te documenteren en formeel goed te keuren. In veel gevallen is een marktconforme verhuur aan de bedrijfsleider zelfs een eenvoudiger en veiliger alternatief. Zo worden de kosten rechtstreeks gekoppeld aan huurinkomsten, en wordt het risico op betwisting door de fiscus aanzienlijk verkleind.

aternio begeleidt ondernemers bij het opzetten van een doordachte structuur en helpt hen fiscale keuzes juridisch correct en rechtszeker te onderbouwen

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.