Hamsterhuren: voor en nadelen uitgeplozen

Euh… say what? Pluizig… hamster… huren? Wees gerust, dit is geen handleiding voor het houden van een knaagdier. Hamsterhuren is de nieuwste trend in de vastgoedwereld.

Hoe ontstaan?

Voor veel jonge gezinnen of alleenstaanden is een eigen woning kopen vandaag niet meer zo vanzelfsprekend. Vastgoedprijzen schieten de hoogte in en de toekenningsvoorwaarden voor een hypothecaire lening verstrengen keer op keer.

Daarom hebben projectontwikkelaars het concept van hamsterhuren ingeroepen. In plaats van je huurgelden zogezegd weg te smijten, hamster je ze om deze dan later in mindering te brengen bij de eventuele aankoop van de woning.

“Eventuele” aankoop

Inderdaad, er is geen aankoopverplichting. Bij hamsterhuren is er een huurcontract voor een nieuwe, eventueel energiezuinige woning, gecombineerd met een koopoptie. De praktijk leert dat de beslissing om tot de aankoop over te gaan, binnen de tien jaar moet worden genomen. De huurgelden kan je vervolgens voor maximum vijf jaar inbrengen.

Je hoeft geen rekenwonder te zijn, om te merken dat je dus best na maximum vijf jaar tot de aankoop overgaat.

Ook nadelen? 

Huren wordt sparen. Dat is meteen het grootste voordeel. Echter zijn er toch enkele zaken om even bij stil te staan.

Omdat huurgelden niet meetellen voor de belastingen, verlies je gedurende de huurperiode het fiscale voordeel.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalt men de aankoopprijs. Aangezien het om een nieuwbouwwoning gaat, is er daarbovenop 21% btw verschuldigd. Dit wordt vaak doorgerekend in de huurprijs. Indien men na vijf jaar de woning aankoopt, moet de koper in principe ook nog eens registratierechten betalen, daar het niet meer om een nieuwe woning, maar wel om een bestaande woning gaat. Men zou dit evenwel kunnen omzeilen door binnen de drie jaar tot de aankoop over te gaan. De aankoopprijs kan trouwens elk jaar geïndexeerd worden op basis van de gezondheidsindex.

De huurder staat in een ondergeschikt positie tegenover de verhuurder. Deze laatste kan mogelijk een hogere huurprijs vragen dan gemiddeld op de huurmarkt.

De rentevoeten kunnen bovendien na een aantal jaar fel gestegen zijn. Het is ook geen garantie dat je na de hamsterperiode de hypothecaire lening wel kan krijgen. In dat geval moet je verder blijven huren.

Verschil met huurkoop en koop op lijfrente

Bij huurkoop koop je de woning onmiddellijk aan. Je krijgt hierbij de mogelijkheid om een deel van de aankoopsom later of in schijven te betalen. Het grote verschil met hamsterhuren betreft de eigendomsoverdracht. Die is bij huurkoop niet optioneel.

Bij verkoop op lijfrente verkoopt men meestal de blote eigendom van een woning. Bijgevolg blijft het vruchtgebruik bij de verkoper tot deze overlijdt. Bij ondertekening van de akte ontvangt de verkoper een “bouquet” van 10 tot 30 procent van de verkoopprijs. De rest van het bedrag krijgt hij in de vorm van een maandelijkse rente, tot aan zijn dood. De praktijk toont ons echter dat men de betalingen vaak contractueel beperkt tot maximum twintig jaar. Al met al is de koop op lijfrente eerder een soort kanscontract en dus vooral interessant voor diegenen die op zoek zijn naar een belegging.

Conclusie

Hamsterhuren vergemakkelijkt de overstap van huren naar kopen. Het is een interessant concept voor mensen die hun toekomst willen verzekeren met een eigendom, maar deze niet onmiddellijk kunnen financieren. Echter is het steeds aan te raden om goed de rekening te maken van alle bijkomende kosten en de diverse scenario’s na een aantal jaar. Meer info over het nieuwe concept vind je bijvoorbeeld hier.

Heeft u toekomstplannen? Uiteraard staan de juristen van aternio u bij met raad en daad!

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.