Familiale vennootschappen: residentieel vastgoed uitgesloten en verslagplicht voor het gunstregime vanaf 2026

Sinds 1 januari 2026 gelden in Vlaanderen strengere regels voor de schenking van familiale vennootschappen aan 0% schenkbelasting of voor vererving tegen een verlaagd tarief in de erfbelasting.

De belangrijkste wijziging? Residentieel vastgoed wordt in principe uitgesloten uit het gunstregime.

Wat betekent dat concreet voor familiale ondernemingen met vastgoed op de balans? En waarom wordt de tussenkomst van een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant voortaan verplicht? In dit artikel lichten we de belangrijkste nieuwe regels helder toe.

Gunstregime familiale vennootschappen

Het gunstregime voor familiale vennootschappen maakt het mogelijk om aandelen van een familiebedrijf:

• belastingvrij te schenken (0% schenkbelasting), of
• te laten vererven tegen 3% (rechte lijn en partners) of 7% (anderen).

De voorwaarden in de schenkbelasting en erfbelasting zijn in principe gelijklopend. Het doel van het regime is om de continuïteit van familiale ondernemingen te ondersteunen bij overdracht naar de volgende generatie.

Voorwaarden van het oude regime

Om te kunnen genieten van het fiscaal gunstregime beoordeelde de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) tot 31 december 2025 of de familiale vennootschap een reële economische activiteit uitoefende.

Daarbij werden twee criteria toegepast.

1. Economische activiteit

De vennootschap moest effectief een nijverheids-, handels-, ambachts-, landbouwactiviteit of vrij beroep uitoefenen.

2. Vermoeden van patrimoniumvennootschap

Er gold een weerlegbaar vermoeden van gebrek aan reële economische activiteit wanneer meer dan 50% van de activa uit vastgoed bestond, én de loonlast ≤ 1,5% van de totale activa bedroeg.

Wanneer deze drempels werden overschreden, kon de belastingplichtige tegenbewijs leveren dat de vennootschap toch een reële economische activiteit uitoefende.

Vanaf 2026 verschuift de focus van deze parameters naar de aard van het vastgoed zelf. Residentieel vastgoed wordt principieel uitgesloten uit het gunstregime, ongeacht de vroegere criteria. Dat maakt een correcte waardering en opsplitsing van de vennootschapswaarde essentieel.

Strengere regels sinds 2026: uitsluiting van residentieel vastgoed

Sinds 1 januari 2026 wordt residentieel vastgoed uitgesloten uit het gunstregime voor familiale vennootschappen.

Onder residentieel vastgoed verstaat men onroerende goederen of afzonderlijke delen daarvan die tot bewoning worden aangewend of daarvoor bestemd zijn, zoals woningen, appartementen of bouwgronden. De beoordeling gebeurt niet op basis van een percentage- of meerderheidstoets, maar per kadastraal perceel of per zelfstandig functionerend deel daarvan. Daardoor kan één perceel tegelijk residentiële en niet-residentiële delen bevatten.

Wanneer een familiale vennootschap dergelijk vastgoed bezit, wordt de waarde daarvan niet langer opgenomen in het gunstregime.

Concreet betekent dit dat:

• het deel van de aandelenwaarde dat betrekking heeft op residentieel vastgoed wordt belast aan de normale tarieven, en
• enkel het deel van de aandelenwaarde dat betrekking heeft op het niet-residentiële, economisch actieve vermogen nog in aanmerking komt voor het gunsttarief.
  

De waarde van de vennootschap moet dus voortaan worden opgesplitst tussen deze twee componenten.

Uitzonderingen en nuances

De nieuwe regels bevatten verschillende belangrijke nuances.

Deelnemingen vanaf 10%

Ook residentieel vastgoed dat wordt aangehouden via een dochtervennootschap waarin minstens 10% wordt aangehouden, wordt meegenomen in de uitsluiting.

Gemengd gebruik

Wanneer een onroerend goed zowel residentieel als beroepsmatig wordt gebruikt, kan een opsplitsing worden gemaakt tussen beide delen. Volgens artikel 2.7.4.2.6 Vlaamse Codex Fiscaliteit gebeurt de beoordeling in principe per kadastraal perceel. Wanneer binnen dat perceel echter zelfstandige delen bestaan, moet men de bestemming per afzonderlijk deel beoordelen.

Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer een gedeelte: een afzonderlijke woonunit vormt (bv. appartement boven een handelszaak), een zelfstandig functionerende bedrijfsruimte is, of een duidelijk af te bakenen eenheid vormt die afzonderlijk kan functioneren.

Hierdoor kan één perceel voor de toepassing van het gunstregime gedeeltelijk als residentieel en gedeeltelijk als economisch actief vastgoed worden beschouwd. Enkel het residentiële deel wordt dan uitgesloten uit het gunstregime.

Professionele vastgoedvennootschappen

Vennootschappen die professioneel actief zijn in residentieel vastgoed kunnen buiten de uitsluiting vallen wanneer minstens 75% van de omzet uit die activiteit voortkomt, én gedurende minstens drie jaar minstens één voltijdse werknemer wordt tewerkgesteld.

Voorafgaand attest bij VLABEL

De mogelijkheid om een voorafgaand attest aan te vragen bij VLABEL blijft bestaan.

Met zo een attest kan vooraf worden bevestigd dat aan de voorwaarden voor het gunstregime is voldaan.

Het attest heeft echter geen bindend karakter. VLABEL beoordeelt het dossier op basis van de gegevens die beschikbaar zijn op het moment van de aanvraag. Bovendien moeten de voorwaarden ook gedurende drie jaar na de schenking behouden blijven.

Wanneer een voorafgaand attest wordt aangevraagd bij VLABEL, moet voortaan altijd een waarderingsverslag van een gecertificeerd accountant of een bedrijfsrevisor worden toegevoegd, ongeacht of er residentieel vastgoed aanwezig is. VLABEL beschikt over 90 dagen om de aanvraag te beoordelen. De procedure is opgenomen in artikel 3.21.0.0.1/1 Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Verplicht verslag van gecertificeerd accountant of bedrijfsrevisor 

Een belangrijke nieuwigheid van het nieuwe regime is dus de verplichte tussenkomst van een onafhankelijke beroepsbeoefenaar.

De vennootschap moet voortaan verplicht worden gewaardeerd, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen:

• het deel van de aandelenwaarde dat betrekking heeft op residentieel vastgoed, belast aan het normaal tarief, en
• het deel van de aandelenwaarde dat betrekking heeft op het overige vermogen, dat nog onder het gunsttarief kan vallen.

Wat moet het verslag bevatten?

Het verslag moet verschillende elementen bevatten, waaronder:

• de raming van de verkoopwaarde van de volle eigendom van de aandelen;
• de verkoopwaarde van het residentieel vastgoed (of zakelijke rechten daarop);
• het aandeel van dat vastgoed in de totale aandelenwaarde;
• een toelichting bij de gehanteerde waarderingsmethode.
  

De waardering mag maximaal 30 dagen oud zijn wanneer zij wordt gebruikt voor een voorafgaande attestaanvraag.

Volgens de Memorie van Toelichting moet de tussenkomst van een onafhankelijke beroepsbeoefenaar de kwaliteit en objectiviteit van de waardering waarborgen. De beroepsbeoefenaar kiest autonoom de meest geschikte waarderingsmethode.

Is het verslag bindend voor VLABEL?

In principe niet. De waardering door gecertificeerd accountant of een bedrijfsrevisor geldt wel als uitgangspunt voor de bepaling van de belastbare grondslag.

VLABEL kan het verslag echter marginaal toetsen. Wanneer er sprake is van manifeste fouten of onregelmatigheden, kan de administratie hiervan afwijken. In dat geval moet zij haar beslissing uitdrukkelijk motiveren.

Praktische timing: schenking versus overlijden

De timing van het waarderingsverslag is strikt geregeld.d

Bij schenking

Het verslag moet worden opgesteld vóór de authentieke akte van schenking. Vervolgens moet het binnen zeven dagen na registratie bij VLABEL worden ingediend.

Bij overlijden

In geval van overlijden gebeurt de waardering op de datum van overlijden. Het verslag moet gedateerd en ondertekend zijn vóór de indiening van de aangifte van nalatenschap en wordt samen met die aangifte ingediend.

Een laattijdig of ontbrekend verslag kan ertoe leiden dat het gunstregime niet wordt toegepast.

Conclusie

Sinds 1 januari 2026 gelden strengere voorwaarden voor het gunstregime voor familiale vennootschappen in Vlaanderen. Residentieel vastgoed wordt in principe uitgesloten uit het regime en moet afzonderlijk worden gewaardeerd. De beoordeling gebeurt daarbij per perceel of per zelfstandig functionerend deel, en dus niet op basis van een globale meerderheid van residentieel gebruik.

Voor vennootschappen met een aanzienlijke vastgoedcomponent kan dit ertoe leiden dat een belangrijk deel van de aandelenwaarde niet langer in aanmerking komt voor het gunsttarief.

Daarnaast maakt de verplichte tussenkomst van een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant de procedure formeler en complexer. De toepassing van het gunstregime vergt daardoor een grondigere voorbereiding en documentatie dan voorheen.

Voor familiale ondernemingen met vastgoed op de balans is het daarom aangewezen tijdig na te gaan in welke mate een overdracht via schenking of vererving nog optimaal kan gebeuren binnen het gunstregime.

aternio volgt de fiscale en juridische actualiteit op de voet en helpt u graag om deze evoluties correct toe te passen binnen uw onderneming of vermogensplanning.

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.