Aandelentransacties vastgoedvennootschappen in het vizier van de fiscus?

Bij een wijziging van de controle over een vennootschap, zonder dat er sprake is van rechtmatige financiële of economische behoeften, kan de fiscus fiscale aftrekken, zoals de aftrek van overgedragen verliezen, weigeren. Een recente uitspraak van het hof van beroep van Gent (1 oktober 2024) nuanceert deze antimisbruikbepaling in een zaak rond een aandelentransactie van een vastgoedvennootschap.

Weigering fiscale aftrekken bij controlewijziging zonder rechtmatige financiële of economische behoeften

Wanneer de verwerving of wijziging van de controle over een vennootschap niet gebaseerd is op rechtmatige financiële of economische behoeften, kan de fiscus bepaalde fiscale aftrekken weigeren (art. 207, lid 8 WIB'92). Dit geldt voor:

• de investeringsaftrek die niet werd verleend wegens onvoldoende winst;
• de winstuitkering door een buitenlandse vennootschap (CFC) die in een eerder belastbaar tijdperk als niet-uitgekeerde winst werd belast;
• de overgedragen DBI-aftrekken;
• de aftrek voor innovatieve inkomsten die niet werd verleend wegens onvoldoende winst;
• de overgedragen beroepsverliezen, dus verliezen uit een vorig boekjaar, die zouden kunnen worden gebruikt om toekomstige winsten te compenseren.

Deze regeling fungeert als een antimisbruikbepaling en is bedoeld om handel in verlieslatende vennootschappen en het kunstmatig verschuiven van belastbare winsten naar dergelijke vennootschappen te voorkomen.

Beoordeling van de rechtmatigheid

Bij de beoordeling van de financiële of economische behoeften wordt rekening gehouden met alle omstandigheden rond de controlewijziging. De transactie mag niet hoofdzakelijk tot doel hebben om belastingvoordelen te verkrijgen door verliezen fiscaal aftrekbaar te maken. De beoordeling mag niet louter afhangen van de aard van de activiteiten of eventuele tewerkstelling, maar moet plaatsvinden in het licht van alle relevante factoren die de economische of financiële noodzaak van de transactie kunnen aantonen.

Uitspraak van het hof van beroep van Gent

Hoewel deze regeling niet uitsluitend van toepassing is op vastgoedvennootschappen, leidde een vastgoedgerelateerde transactie wel tot een interessante uitspraak van het hof van beroep van Gent op 1 oktober 2024.

In deze zaak kocht een vennootschap bij haar oprichting een bouwgrond en bouwde daarop een woning, die vervolgens werd verhuurd aan het gezin van een van de oprichters. Gedurende haar hele bestaan voerde de vennootschap geen andere aantoonbare activiteiten uit dan het beheer van deze woning. De aandelen van de vennootschap werden later verkocht aan andere natuurlijke personen, die hun domicilie vestigden in de woning van de vennootschap. Uiteindelijk werd de vennootschap ontbonden en vereffend, waarbij een meerwaarde op de woning werd gerealiseerd.

De fiscus stelde dat de vennootschap geen economische activiteit uitoefende en dat er bij de verkoop van de aandelen geen sprake was van rechtmatige financiële of economische behoeften. Daardoor werden de bovengenoemde fiscale aftrekken geweigerd.

Het hof van beroep van Gent was echter een andere mening toegedaan. Volgens het hof was niet aangetoond dat de aandelentransactie uitsluitend bedoeld was om bestaande fiscale latenties te verrekenen met later gerealiseerde belastbare winst. Belangrijk in de motivering was ook dat de behoefte van de nieuwe aandeelhouders aan een woning werd meegewogen. Daarnaast oordeelt het hof dat de overname tevens tot doel had om de beperkte, doch bestaande activiteit van de vennootschap te behouden.

Dat een vastgoedtransactie werd gerealiseerd door middel van een aandelentransactie, werd door het hof niet als problematisch beschouwd. Bij de beoordeling van een controlewijziging moeten namelijk alle relevante omstandigheden van álle betrokken partijen in overweging worden genomen. Dus niet enkel deze van de vennootschap zelf.  

Toekomstperspectief

In deze zaak kreeg de fiscus ongelijk, maar het valt niet te ontkennen dat de beoordeling van een controlewijziging van een vennootschap met fiscale verliezen steeds een feitenkwestie is, waarbij de drijfveer voor de controlewijziging niet uitsluitend het bekomen van belastingvoordelen mag zijn.

Bovendien zullen vastgoedgerelateerde aandelentransacties in het vizier blijven. In het federale regeerakkoord van de regering-De Wever staat expliciet dat de federale overheid de gewesten zal ondersteunen in hun “strijd” tegen de verkoop van aandelen van vastgoedvennootschappen.​

Hoe deze strijd concreet vorm zal krijgen, blijft voorlopig onduidelijk. Vragen zoals of dergelijke transacties onderworpen zullen worden aan registratiebelasting, hoe de gewesten hierin mogelijk verschillend zullen optreden en hoe dit zich verhoudt tot de voorziene solidariteitsbijdrage, blijven vooralsnog onbeantwoord.

aternio geeft fiscaal en juridisch advies bij aandelentransacties. Wij helpen u graag om de juiste keuzes te maken.

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.