Een vakantiewoning verhuren in België: hoe wordt u belast?

Sinds de opkomst van deelplatformen zoals Airbnb en Booking.com zetten heel wat Belgen de stap om hun tweede verblijf als vakantiewoning te verhuren. Uiteraard wil een verhuurder zijn investering optimaal laten renderen, maar daar hangt natuurlijk ook een fiscaal kostenplaatje aan vast.

Onroerende voorheffing

Net als elk ander onroerend goed in België betaalt u als eigenaar onroerende voorheffing op een tweede verblijf. De onroerende voorheffing is gebaseerd op het (geïndexeerde) kadastraal inkomen (hierna “KI”) van de woning. Het exacte bedrag hangt af van de locatie en de specificaties van het onroerend goed.

Personenbelasting

Uw vakantiewoning wordt een tweede keer belast via de jaarlijkse aangifte personenbelasting. De huurinkomsten van een vakantiewoning die u privé bezit (dus niet via een vennootschap) worden in de personenbelasting belast tegen progressieve tarieven tot maximaal 50%.

In de meeste gevallen zal u deze verhuur niet beroepsmatig doen, zodat de huurinkomsten vallen onder twee categorieën: (1) onroerende inkomsten én (2) roerende inkomsten. De huurprijs zal men dus moeten opsplitsen in deze twee categorieën.

1. Onroerende inkomsten

De huurinkomsten vallen in de eerste plaats onder de onroerende inkomsten in de personenbelasting. Als u verhuurt aan een natuurlijk persoon die het goed niet beroepsmatig gebruikt, dan worden de inkomsten forfaitair belast op basis van het geïndexeerde KI + 40%.
Het maakt geen verschil of de verhuur korte of lange termijn betreft.

Voorbeeld:
Het niet-geïndexeerd KI bedraagt 450 euro. Voor inkomstenjaar 2024 (aanslagjaar 2025) bedraagt het geïndexeerd KI 979 euro (450 x indexatiecoëfficiënt 2,1763).
Het belastbare onroerend inkomen bedraagt dan: 979 x 1,4 = 1.370,60 euro.

Opgelet: deze voordelige forfaitaire berekening geldt enkel bij louter onroerende verhuur. Als u bijkomende diensten aanbiedt zoals ontbijt, bedlinnen of onthaal, kan de fiscus oordelen dat het geen loutere onroerende verhuur betreft. De inkomsten kunnen dan geherkwalificeerd worden als diverse inkomsten of zelfs beroepsinkomsten – met alle fiscale gevolgen van dien (o.a. sociale bijdragen).

2. Roerende inkomsten

De roerende inkomsten betreffen de verhuur van het meubilair van de vakantiewoning. 

In de huurovereenkomst kan u een opsplitsing maken tussen de onroerende en roerende component. Indien u niets specifieert, gaat de fiscus uit van een 60/40-verdeling: 60% onroerend, 40% roerend.

Van de roerende inkomsten mag u kosten aftrekken: ofwel bewijst u de werkelijke kosten; ofwel past u het kostenforfait van 50% toe.

De roerende inkomsten worden afzonderlijk belast aan een tarief van 30%, tenzij globalisatie voordeliger is.

Tweede verblijftaks

Voor een vakantiewoning in België kunnen gemeentes een "tweede verblijfstaks" heffen. Vooral kustgemeentes rekenen deze taks aan, die kan oplopen tot enkele honderden euro’s per jaar. De hoogte en voorwaarden verschillen van gemeente tot gemeente.

BTW

In principe is de verhuur van onroerend goed vrijgesteld van btw. Er bestaan echter uitzonderingen. Wanneer is wél btw verschuldigd?

U moet 6% btw aanrekenen op de totale prijs voor de verhuring en de dienstverlening wanneer u verhuurt:

• in gemeubelde toestand;
• gedurende korte periodes van minder dan drie maanden; en
• u minstens één van de volgende diensten verleent: fysiek onthaal van de gasten, ontbijt, terbeschikkingstelling en/of vervanging van bed- en/of badlinnen.

De verhuur wordt dan gelijkgesteld met hoteldiensten.

Indien u onder de btw-vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen valt (jaaromzet kleiner dan 25.000 euro), is btw-aangifte niet verplicht – tenzij u vrijwillig opteert voor btw-plicht.

Uitzondering: deeleconomie

Als u de woning verhuurt via een door de FOD erkend deelplatform en u voldoet aan de voorwaarden van de deeleconomieregeling, dan bent u niet btw-plichtig. Voorwaarden zijn o.a.:

• platform moet erkend zijn;
• inkomsten blijven onder de jaargrens van 7.190 euro (2024);
• betreft geen beroepsmatige activiteit;
• de inkomsten worden automatisch aangegeven via fiche 281.29.

In dat geval worden uw inkomsten in de personenbelasting belast als diverse inkomsten tegen 20% na een forfaitaire kostenaftrek van 50%.

Verhuur via platform

Als u verhuurt via een online platform (zoals Airbnb), ontvangt u jaarlijks een fiscale fiche 281.29. Deze vermeldt uw bruto-inkomsten uit de verhuur en eventuele bijhorende diensten. Bij niet-beroepsmatige verhuur moet u deze inkomsten correct aangeven volgens de bovenvermelde regels (onroerend, roerend of diverse inkomsten).

Toeristentaks

Tot slot dient u bij de verhuur van vakantiewoning ook rekening te houden met de ‘toeristentaks’. Toeristentaks is een heffing die door gemeenten wordt opgelegd aan bezoekers die er overnachten zonder er hun vaste woonplaats te hebben. De taks wordt meestal per nacht en per persoon berekend. Het tarief kan variëren per gemeente.

In veel gevallen wordt de toeristentaks onmiddellijk bij de online boeking in rekening gebracht.  De bezoeker betaalt de taks dus tegelijk met de verblijfskosten. Sommige online platforms, zoals Airbnb en Booking.com, hebben systemen waarmee verhuurders de belasting aan de boekingsprijs kunnen toevoegen.

Echter, bij  traditionele hotels of b&b's is het mogelijk dat de taks nog ter plaatse moet worden voldaan door de bezoeker. Voor een verhuurder is het dus aangewezen om transparant te communiceren over de betaling van de toeristentaks.

Conclusie

De verhuur van een vakantiewoning in België biedt interessante mogelijkheden om extra inkomsten te genereren, maar brengt ook heel wat fiscale verplichtingen met zich mee. Zowel op vlak van personenbelasting, btw als lokale taksen moet u goed voorbereid zijn. Verhuurt u frequent of met extra diensten, wees dan extra waakzaam voor een mogelijke herkwalificatie als beroepsactiviteit.

Een goede administratie, correcte contracten en eventueel een voorafgaande fiscale ruling kunnen u helpen om fiscale valkuilen te vermijden.

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.