Onroerend goed kopen onder gesloten omslag: wat mag wel en wat niet?

Een woning kopen is voor de meeste mensen een van de belangrijkste beslissingen in hun leven. In dat proces komen steeds vaker alternatieve verkoopmethodes op, zoals het bieden onder gesloten omslag. Dergelijke bieding onder gesloten omslag wint aan populariteit. Het klinkt spannend en exclusief, maar wat houdt deze procedure precies in? En belangrijker: wat mag wettelijk wel en wat niet?

Wat is een verkoop onder gesloten omslag?

Bij een verkoop onder gesloten omslag worden kandidaat-kopers uitgenodigd om een schriftelijk bod uit te brengen in een verzegelde omslag. Die wordt op een vooraf afgesproken moment geopend. Meestal gebeurt dit in aanwezigheid van de verkoper en de vastgoedmakelaar.

Het hoogste bod kan – maar moet niet – aanvaard worden. De verkoper behoudt dus de vrijheid om een bod te weigeren. Hoewel de procedure soms lijkt op een openbare verkoop, is ze juridisch een verkoop uit de hand. Er komt geen notaris aan te pas, tenzij de procedure kenmerken vertoont van een openbare verkoop.

Geen specifieke wet, wel duidelijke grenzen

De verkoop onder gesloten omslag is in België niet specifiek geregeld bij wet, maar valt onder het algemene verbintenissenrecht en het contractenrecht. Toch moet de procedure zorgvuldig worden opgezet, precies omdat er grenzen zijn afgebakend via andere wettelijke bepalingen.

De belangrijkste grens ligt in de Ventôsewet van 23 maart 1803, die nog steeds van kracht is. Die wet kent het exclusieve recht op openbare verkopingen van onroerende goederen toe aan notarissen. Zodra een procedure kenmerken vertoont van een openbare verkoop, zoals opbieden of toewijzing in het openbaar, is de tussenkomst van een notaris wettelijk verplicht. Vastgoedmakelaars mogen enkel verkopen uit de hand organiseren. Een verkoop onder gesloten omslag mag dus niet de indruk wekken dat het om een openbare verkoop gaat, ook niet impliciet.

Transparantie en gelijke behandeling zijn essentieel

Hoewel er vrijheid bestaat in de organisatie, moet de procedure voldoen aan enkele fundamentele principes van behoorlijk contractueel gedrag. 

Vermelding van de procedure in de publiciteit

Bij een verkoop via gesloten omslag is het sterk aanbevolen om dit reeds in de publiciteit of advertentie te vermelden. Zeker wanneer een prijs wordt geafficheerd, moet voor kandidaat-kopers duidelijk zijn dat de verkoop gebeurt via een gesloten biedprocedure. 

Bijvoorbeeld: een vastgoedadvertentie met als vermelding “€ 350.000” zonder enige verwijzing naar de biedingsprocedure, kan aanleiding geven tot verkeerde verwachtingen bij kandidaat-kopers die denken dat de geafficheerde prijs ook de effectieve verkoopprijs is of dat ze kunnen onderhandelen over die prijs.

Het niet vermelden van de procedure kan als misleidende handelspraktijk worden beschouwd, zeker wanneer de indruk wordt gewekt dat de vraagprijs bindend is, terwijl er in werkelijkheid een competitieve biedprocedure geldt.

Gelijke behandeling van kandidaat-kopers

De gelijkheidsregel houdt in dat alle kandidaat-kopers op een objectieve en transparante manier behandeld moeten worden. De informatie over het verloop van de procedure, de termijn voor indiening, en de inhoudelijke vereisten van het bod moet vooraf, duidelijk en identiek aan iedereen worden meegedeeld. 

Dit volgt uit de algemene precontractuele informatieverplichting zoals afgeleid uit artikel 5.16 van het nieuw Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Verbintenissen). Wie onduidelijke of misleidende verwachtingen schept, stelt zich bloot aan precontractuele aansprakelijkheid. 

Risico op misleiding

Ook het Wetboek van Economisch Recht speelt een rol. Volgens artikel VI.97 Wetboek Economisch Recht (WER) is een handelspraktijk misleidend wanneer ze onjuiste of onvolledige informatie bevat die de consument ertoe aanzet een beslissing te nemen die hij anders niet zou hebben genomen.

In het kader van een verkoop onder gesloten omslag kan dat bijvoorbeeld spelen wanneer de verkoper aangeeft het hoogste bod sowieso te aanvaarden maar dat uiteindelijk niet doet, wanneer de biedingsvoorwaarden achteraf worden gewijzigd of bepaalde bieders bevoordeeld worden zonder objectieve motieven

Voorbeeld van goede praktijk

Een goed voorbeeld van duidelijke communicatie vind je in het voorbeeldreglement van het CIB (Confederatie van Immoberoepen) met betrekking tot biedingen onder gesloten omslag. Verschillende vastgoedmakelaars stellen hun reglement publiek beschikbaar, zodat kandidaat-kopers op voorhand weten waar ze aan toe zijn. Zo’n transparante aanpak helpt juridische betwistingen vermijden.

Aanwezigheid bij opening van de biedingen

Hoewel er geen wettelijke verplichting bestaat om biedingen te openen in aanwezigheid van kandidaat-kopers, is voorzichtigheid geboden. Een vastgoedmakelaar mag de omslagen openen zonder de bieders aanwezig te laten zijn. Toch is dit juridisch uiterst risicovol indien de procedure niet op een transparante en uniforme manier verloopt.

Een louter telefonische mededeling als "uw bod is niet weerhouden, want er was een bod van € 1.500 meer" kan twijfel zaaien over de integriteit van de procedure. Dergelijke communicatie biedt geen enkel verifieerbaar bewijs van de geldigheid van het andere bod en kan aanleiding geven tot betwisting of zelfs precontractuele aansprakelijkheid, zoals bedoeld in artikel 5.17 van het Burgerlijk Wetboek.

Welke beperkingen gelden in de praktijk?

Niet elk bod is geldig. Biedingen waarin de koper zich engageert om een bepaald bedrag te betalen “boven het hoogste bod” zijn niet rechtsgeldig, omdat ze afhankelijk zijn van de inhoud van andere biedingen. Dit principe is ook bevestigd in de praktijkrichtlijnen van de vastgoedsector.

Ook opschortende voorwaarden in biedingen – zoals “onder voorbehoud van krediet” – zijn in veel gevallen uitgesloten binnen deze procedure. De logica is dat elke bieder met gelijke middelen en onder dezelfde voorwaarden deelneemt, zodat de procedure eerlijk en vergelijkbaar blijft.

Wanneer de verkoper na het openen van de omslagen toch onderhandelingen opstart of opbiedingen toelaat, dan dreigt de procedure uit te monden in een feitelijke openbare verkoop. Dit is problematisch: op dat moment mag enkel een notaris tussenkomen, en loopt men het risico dat de verkoop nietig wordt verklaard wegens strijdigheid met de Ventôsewet. In de praktijk blijken vastgoedmakelaars met dit principe soms een loopje te nemen.

Wat bij discussie of misbruik?

De juridische kwalificatie van een verkoop onder gesloten omslag blijft uiteindelijk een feitenkwestie. Als een kandidaat-koper zich ongelijk behandeld voelt of schade lijdt door misleidende informatie, kan hij zich beroepen op verschillende rechtsgronden:

• Precontractuele aansprakelijkheid (Burgerlijk Wetboek, Boek 5);
• Nietigverklaring wegens schijn van openbare verkoop (Ventôsewet);
• Aansprakelijkheid wegens misleidende handelspraktijken (artikel VI.97 WER);
• Tuchtrechtelijke sancties voor de vastgoedmakelaar (BIV-reglementering).
  

Ook consumentenorganisaties of concurrenten kunnen klacht indienen bij de FOD Economie, die toezicht houdt op de toepassing van het Wetboek Economisch Recht.

Besluit: vrijheid, maar geen vrijblijvendheid

Een verkoop onder gesloten omslag biedt zowel verkoper als koper de mogelijkheid om buiten de klassieke onderhandelingen te werken. Dat is toegelaten, op voorwaarde dat de procedure transparant, eerlijk en juridisch onderbouwd is. Zodra de indruk ontstaat dat het om een openbare verkoop gaat zonder tussenkomst van een notaris, begeeft men zich op glad ijs.

Wie als vastgoedmakelaar of particulier met deze procedure aan de slag wil, doet er goed aan om zich te baseren op een juridisch sluitend reglement en alle communicatie met kandidaat-kopers zorgvuldig af te stemmen. Zo vermijd je betwistingen én bescherm je de integriteit van het verkoopproces.

Volg aternio op LinkedIn voor meer finance, tax & legal nieuws.