Onroerende verhuur met btw – verklaring is vereist

Bijna twee jaar geleden (wat gaat de tijd vlug) verscheen onze bijdrage  “Onroerende verhuur optioneel met btw: dan toch?!”.

Het Zomerakkoord 2017 introduceerde een optioneel stelsel waarbij men onroerende verhuur kan onderwerpen aan btw. De nieuwe btw-regeling inzake de onroerende verhuur is op 1 januari 2019 in werking getreden. De Koning was belast met de opdracht de nieuwe optieregeling verder uit te werken. Dit is gebeurd middels het Koninklijk Besluit van 7 november 2019.

We staan hier even bij stil aangezien mogelijkerwijze actie is vereist voor eind februari 2020.

Optionele btw-heffing - toepassingsgebied

De verhuurder en de huurder kunnen sinds 1 januari 2019 samen kiezen om hun onroerende verhuurovereenkomst te onderwerpen aan btw. De optionele regeling is voorbehouden voor nieuwe of vernieuwde gebouwen waarvoor de btw op de werken met betrekking tot het gebouw die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan of, bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie ervan ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden.

Dit kan enkel als de huurder een belastingplichtige is die het gebouw gebruikt voor zijn economische activiteit. Bovendien is een specifieke verklaring vereist die de wil van de partijen bevestigt om de optie uit te oefenen.

Een gebouw is ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Het kan aldus ook gaan om een geasfalteerd opslagterrein bestemd voor de opslag van containers. Ook al lijkt dit op het eerste zicht geen gebouw an sich.

Voorwaarden van de optionele btw-heffing

Eén van de voorwaarden om de verhuur te kunnen onderwerpen aan btw is dat de huurder de hoedanigheid heeft van btw-plichtige. In concreto betekent dit dat men beschikt over een geldig btw-nummer en dat de huurder het onroerend goed zal gebruiken in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. Wanneer men louter beschikt over een btw-nummer en het onroerende goed huurt in het kader van privé-activiteiten valt men wederom uit het toepassingsgebied.

Een andere voorwaarde is dat de gebouwen ook effectief economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt. Dit houdt onder meer in dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die gedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor andere doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder of andere huurders. Zo is het dus ook mogelijk dat een gebouw met btw wordt verhuurd aan een kapper voor het gedeelte waarin zijn kapsalon is gevestigd, terwijl het andere gedeelte dat voor privédoeleinden wordt aangewend buiten de btw-heffing blijft.

De keuze voor toepassing van btw op een onroerende verhuur dient, zoals gezegd, te gebeuren middels een verklaring.

Optie lichten tegen uiterlijk 29 februari 2020!

Het voormelde Koninklijk Besluit verduidelijkt hoe de verklaring moet gebeuren voor de optionele BTW-heffing op onroerende verhuur.

De optie voor onderwerping aan btw blijkt uit een door de verhuurder en de huurder gedateerde en ondertekende verklaring. Deze verklaring omvat:

- de identificatiegegevens: naam of maatschappelijke benaming, adres en btw-identificatienummer van de verhuurder en de huurder;

- de identificatie van het gebouw of het gedeelte van het gebouw;

- de wilsverklaring van de partijen om de verhuur te belasten; en

- de datum waarop de optie uitwerking heeft.

De verklaring moet worden opgemaakt ten laatste op het tijdstip dat het huurcontract uitwerking heeft tussen de partijen. Het eenvoudigste is dan ook om dit in de huurovereenkomst zelf op te nemen als een pro fisco-verklaring. Indien de huurovereenkomst reeds afgesloten is en er geen verklaring is opgenomen, kan een addendum de oplossing zijn.

Het Koninklijk Besluit verduidelijkt dat er bij een stilzwijgende verlenging van een huurovereenkomst onder btw geen aanvullende optieverklaring vereist is.

Voor reeds lopende overeenkomsten waarbij er de intentie was om te opteren voor de btw moet de optie voor toepassing van de btw voor 29 februari 2020 worden gelicht.

Besluit

De btw-optie bij onroerend verhuur is een grote btw-hervorming. Kort samengevat is het sinds 1 januari 2019 mogelijk om onder bepaalde voorwaarden nieuwe en vernieuwde bedrijfsgebouwen te opteren voor verhuur met btw. Deze optie vereist een gedagtekende en ondertekende verklaring door verhuurder en huurder. Voor lopende huurovereenkomsten is het van belang om tegen 29 februari 2020 de optie te lichten.

Indien u meer wil weten over onroerende verhuur met btw kan u ook de circulaire met FAQ raadplegen (circulaire 2019/C/25 van 21.03.2019).

Uiteraard staat aternio ter beschikking indien u vragen zou hebben.


Bestuursorgaan anno 2020: vaste vertegenwoordiger (in het nieuw)

Het bestuursorgaan van een vennootschap anno 2020 is niet meer hetzelfde als in 2019. Dat een bvba voortaan door het leven gaat als een bv is (hopelijk) geen nieuws meer. De zaakvoerder van een bv(ba) heeft zijn versleten pak ingewisseld voor een nieuwe versie: het maatpak van de bestuurder.

2020 is zo gekenmerkt door heel wat terminologische wijzigingen. Evenwel zijn er ook inhoudelijke wijzigingen waarmee men rekening dient te houden. Zo is er gesleuteld aan de figuur van de vaste vertegenwoordiger. Een bestuurder is immers niet altijd een natuurlijke persoon. Wanneer een rechtspersoon bestuurder is, is zij vertegenwoordigd door een zogenaamde vaste vertegenwoordiger.

Hieronder gaan we meer concreet in op de wijzigingen waarmee een vaste vertegenwoordiger rekening dient te houden.

Verbod van cumulatie en cascade

Zetelen als natuurlijk persoon bestuurder én als vaste vertegenwoordiger van een andere rechtspersoon-bestuurder in één en dezelfde vennootschap is niet langer mogelijk.

Een cumulatie van zitjes is uitgesloten. Dergelijke constructies werden vroeger tot stand gebracht om een bestuurder proportioneel meer stemrecht te geven. Dergelijke constructies zijn echter achterhaald aangezien het Wetboek van vennootschappen en verenigingen modulering toestaat.

Een keuze maken is noodzakelijk: ofwel zetelen als natuurlijke persoon-bestuurder ofwel als vaste vertegenwoordiger van één rechtspersoon-bestuurder. De Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) bevat evenwel nog rist aan vennootschappen waar dit nog het geval is. Dit mag echter niet langer en actie is hier dan ook vereist.

Daarenboven is ook een cascade van vaste vertegenwoordigers niet langer toegestaan. M.a.w. een vaste vertegenwoordiger is altijd een natuurlijke persoon. Een voorbeeld om dit te verduidelijken: nv X is bestuurder met als vaste vertegenwoordiger bv Y, met als vaste vertegenwoordiger bv Z, met als vaste vertegenwoordiger de heer Janssens. Door een cascade is het voor andere partijen vaak moeilijk om te achterhalen welke natuurlijke persoon de vennootschap uiteindelijk vertegenwoordigt. Dit alles als poging om mogelijke aansprakelijkheid te ontlopen. Dit is nooit de bedoeling van de wetgever geweest en dit poortje is nu dicht.

Wie is vaste vertegenwoordiger?

Ook op dit vlak heeft de wetgever een wijziging aangebracht. Zoals reeds hierboven is uiteengezet is de vaste vertegenwoordiger van een rechtspersoon-bestuurder steeds een natuurlijke persoon. Cascade is verboden.

De wetgeving bevat evenwel ook een versoepeling. De vaste vertegenwoordiger kan nu immers eender welke natuurlijke persoon zijn. Deze hoeft niet langer een aandeelhouder, bestuurder of personeelslid te zijn. Het is uiteraard wel aangewezen om zorgvuldig de vaste vertegenwoordiger te kiezen.

De vaste vertegenwoordiger kon, onder het oude wetboek, verbonden zijn door een dienstenovereenkomst of een arbeidsovereenkomst. Dit laatste is evenwel niet langer toegestaan. Net zoals de rechtstreeks bestuurders (en zelfs de dagelijks bestuurders) hebben zij steeds het statuut van zelfstandige. Het blijft bijvoorbeeld wel mogelijk om als werknemer van een moedervennootschap een bestuursmandaat op te nemen in een dochtervennootschap maar dan nog moet de betrokken werknemer, voor dat bestuursmandaat, zelfstandige in bijberoep zijn.

Als kantmelding merken we tevens op dat de vaste vertegenwoordiger aandachtig zal willen zijn bij ondertekening van documenten. De bestuurder tekent alvast nooit in eigen naam én vermeldt steeds de hoedanigheid waarin hij optreedt: als bestuurder of als vaste vertegenwoordiger van een rechtspersoon-bestuurder.

Benoeming en beëindiging mandaat

Net zoals de benoeming van een bestuurder openbaar moet worden gemaakt, moet dit ook gebeuren voor de vaste vertegenwoordiger. De openbaarmaking gebeurt door neerlegging in het dossier gehouden op de griffie van de ondernemingsrechtbank en publicatie in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad. Dit gebeurt evenwel automatisch bij de benoeming van een rechtspersoon-bestuurder aangezien deze onmiddellijk een vaste vertegenwoordiger dient te benoemen.

Deze rechtspersoon mag de vaste vertegenwoordiging evenwel niet beëindigen zonder tegelijkertijd een opvolger te benoemen. Bij vervanging van de vaste vertegenwoordiger van de rechtspersoon-bestuurder is een nieuwe publicatie noodzakelijk.

Is de vaste vertegenwoordiger ook een onderneming?

Overeenkomstig het Wetboek Economisch Recht (WER) is een onderneming: (a) iedere natuurlijke persoon die zelfstandig een beroepsactiviteit uitoefent; (b) iedere rechtspersoon; (c) iedere andere organisatie zonder rechtspersoonlijkheid.

Het belang van de invoering van dit nieuwe, algemene ondernemingsbegrip (sinds 1 november 2018) mag niet worden onderschat. De vraag is dan ook of de vaste vertegenwoordiger als een onderneming moet worden gedefinieerd met alle rechten en plichten die daaraan verbonden zijn.

De loutere vaststelling dat een natuurlijk persoon de hoedanigheid heeft van vaste vertegenwoordiger volstaat niet om te besluiten dat deze persoon een onderneming is. Maar aangezien de vaste vertegenwoordiger nu wel steeds een zelfstandige dient te zijn, valt zij nu sneller onder de definitie onderneming. Wanneer er sprake is van een bezoldiging en/of wanneer de vaste vertegenwoordiger deze functie op een actieve, geregelde en duurzame wijze uitoefent, staat mogelijk niets een kwalificatie van de vaste vertegenwoordiger als 'onderneming' in de weg. De gevolgen zijn niet min.

In de eerste plaats kan daarbij worden gedacht aan het feit dat de vaste vertegenwoordiger die de hoedanigheid heeft van een onderneming onder het toepassingsgebied van Boek XX WER valt. De vaste vertegenwoordiger kan dus failliet worden verklaard.

Een ander gevolg is tevens dat de ondernemingsrechtbank bevoegd is om kennis te nemen van vorderingen gericht tegen de vaste vertegenwoordiger.

Bijkomend is elke onderneming verplichting tot inschrijving in de KBO en het voeren van een boekhouding. De wetgever heeft gelukkig ook voorzien in uitzonderingen. Er geldt geen inschrijvingsverplichting of verplichting om een boekhouding te voeren voor natuurlijke personen wiens zelfstandige beroepsactiviteit enkel bestaat in het uitoefenen van één of meer bestuursmandaten.

Besluit

Wacht niet tot de ultieme datum om de statuten aan te passen aan het nieuwe Wetboek van vennootschappen en verenigingen, aldus 1 januari 2024. Zoals uit voorgaande blijkt zijn er een reeks van bepalingen die onmiddellijk hun weerslag hebben op bestaande vennootschappen, zelfs als hun statuten nog niet zijn aangepast. Het is nu het geknipte moment om het bestuursorgaan van uw vennootschap door te lichten.

aternio helpt u graag met raad en daad.


Betalingstermijn beperken om liquiditeitspositie te verbeteren

Liquiditeit van ondernemingen, in het bijzonder bij KMO's, is een aandachtspunt. In sommige gevallen zelfs een oud zeer. Het beperken van de toegestane betalingstermijn is hierbij een essentiële factor. Lange of niet gerespecteerde betalingstermijnen zorgen immers voor uitgestelde of ernstig vertraagde betalingen, wat niet bijdraagt tot een gezonde liquiditeitspositie van de onderneming.

Na vele jaren heeft ook België ingezien dat er op dit vlak voor KMO's bijzondere aandacht nodig is. Hiervoor was een wijziging noodzakelijk van de wet betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties. Met de wet van 28 mei 2019 (BS 29 oktober 2019) verbetert de positie van Belgische KMO's op vlak van maximale betalingstermijnen.

Wat impliceert dit voor u?

Nieuwe maximale conventionele betalingstermijn van 60 dagen

Vanaf 29 april 2020 is de uiterste conventionele betalingstermijn bij handelstransacties tussen grote ondernemingen en KMO’s beperkt tot maximaal 60 kalenderdagen. Het doel van deze maximale conventionele betaaltermijn is duidelijk: de financiële positie van KMO's versterken. KMO's hebben minder slagkracht dan grote ondernemingen die niet zelden lange betalingstermijnen onderhandelen in hun relatie met KMO's.

In concreto kunnen er vanaf 29 april 2020 geen betalingstermijnen meer overeenkomen worden van langer dan 60 kalenderdagen, indien de schuldeiser een KMO is en de schuldenaar een grote onderneming is. Een beding in een overeenkomst dat in strijd is met deze maximale betalingstermijn wordt vanaf dan voor niet-geschreven gehouden.

Deze betalingstermijn is te rekenen vanaf de dag volgend op die :
1° van de ontvangst van de factuur (of een gelijkwaardig verzoek tot betaling), of
2° van de ontvangst van de goederen of diensten, indien de datum van ontvangst van de factuur (of het gelijkwaardig verzoek tot betaling) niet vaststaat of indien de factuur (of het gelijkwaardig verzoek tot betaling) voorafgaat aan de ontvangst van de goederen of diensten, of
3° van de aanvaarding of controle ter verificatie van de conformiteit van de goederen of diensten met de overeenkomst, indien de wet of de overeenkomst voorziet in een procedure voor aanvaarding of controle en indien de schuldenaar de factuur of het gelijkwaardig verzoek tot betaling ontvangt vóór of op de datum waarop de aanvaarding of controle plaatsvindt.

Maximale controle- en verificatietermijn van 30 dagen

Parallel beperkt de wetgever de termijn om de conformiteit van de door de KMO geleverde goederen en/of diensten met de overeenkomst te controleren en te verifiëren. De controle- en verificatietermijn van de goederen en/of diensten bedraagt vanaf 29 april 2020 maximaal 30 kalenderdagen (vanaf de datum van ontvangst van de goederen en/of diensten).

Deze termijn is zoals hierboven gesteld mogelijk van belang voor het bepalen van de aanvang van de maximale betalingstermijn.

Wie is KMO?

Het antwoord op deze vraag is te vinden in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV).

De wet betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties verwijst namelijk naar de definitie van art. 1:24, § 1 WVV. KMO is een onderneming die bij het sluiten van een handelstransactie niet meer dan één van de volgende criteria overschrijdt:

  1. jaargemiddelde van het aantal werknemers: 50;
  2. jaaromzet, exclusief btw: 9.000.000 EUR;
  3. balanstotaal: 4.500.000 EUR.

Voor u samengevat

Wie als niet-KMO contracteert met een KMO, moet vanaf 29 april 2020 bij een handelstransactie:

  1. de wettelijke betalingstermijn van 30 kalenderdagen respecteren, of
  2. de overeengekomen betalingstermijn van maximaal 60 kalenderdagen nakomen, en
  3. de conformiteit van de goederen en/of diensten met de overeenkomst binnen de 30 kalenderdagen, vanaf de datum van ontvangst van de goederen en/of diensten, controleren en bemerkingen melden bij de KMO.

Hebt u hieromtrent vragen? Contacteer aternio legal.


Impact van nieuwe wetgeving op B2B overeenkomsten.

De Belgische wetgever heeft de voorbije tijd niet stilgezeten. Het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV) ruikt nog steeds als nieuw. Aan het Wetboek van Economisch Recht (WER) is eveneens grondig gesleuteld.  Ook een nieuw bewijsrecht staat klaar en treedt in werking op 1 november 2020.

Het bewijsrecht is van belang wanneer een onderneming haar algemene voorwaarden of haar factuurvoorwaarden tegenstelbaar wil maken. In een voorgaande blog hebben we reeds trachten mee te geven dat het noodzakelijk zal zijn om de algemene voorwaarden van toepassing op de vennootschap aan te passen aan het nieuwe bewijsrecht.

Door de Wet van 4 april 2019 (Belgisch Staatsblad op 24 mei 2019) werd tevens een significante wijziging aangebracht aan Boek VI van het Wetboek Economisch Recht (WER).  Hierbij voert de wetgever revolutionaire beperkingen in aan de bestaande contractsvrijheid tussen ondernemingen.

We houden in deze bijdrage de B2B overeenkomsten van de vennootschap tegen het licht van het nieuwe wetgevend ingrijpen. Zijn uw voorwaarden en modellen van overeenkomsten aangepast aan al die tussenkomsten van de wetgever? Zijn de overeenkomsten conform met het nieuwe bewijsrecht, het WVV en het gewijzigde WER?

Inwerkingtreding

Het WVV is reeds van toepassing op nieuwe vennootschappen opgericht sinds 1 mei 2019. Ook voor de vennootschappen die kozen voor de opt-in is het WVV integraal van toepassing. Op 1 januari 2020 worden de dwingende regels op iedere Belgische vennootschap van toepassing!

Het nieuwe bewijsrecht is van toepassing op overeenkomsten die na de datum van inwerkingtreding worden gesloten, maar ook voor de overeenkomsten die na 1 november 2020 gewijzigd worden!

De regels over de inwerkingtreding van het WER zijn niet zo simpel. De bepalingen over de oneerlijke marktpraktijken zijn reeds van kracht sinds 1 september 2019. Het onderdeel over misbruik van economische afhankelijkheid treedt pas in werking op 1 juni 2020 terwijl de bepalingen over onrechtmatige bedingen nog later van kracht worden, namelijk op 1 december 2020.

Misschien lijkt dit ver van mijn bed show, doch preparation is key.

Het is dan ook aangewezen om aandacht te hebben voor deze nieuwe wetgeving. Het is tijd om nieuwe voorwaarden en modellen voor te bereiden en niet zomaar oude versies te blijven gebruiken louter omdat ze in het verleden adequaat zijn gebleken.

Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV)

De dwingende regels van het WVV worden van toepassing op alle vennootschappen op 1 januari 2020. Denk er dan ook aan dat de overeenkomsten (facturen, website, …) niet langer spreken van een bvba maar van de nv.

Het WVV legt op dat bestuurders rechtspersonen enkel kunnen vast vertegenwoordigd worden door natuurlijke personen en niet langer op hun beurt door rechtspersonen. Een overeenkomst ondertekenen als vaste vertegenwoordiger van een vennootschap en tevens in eigen naam als bestuurder kan niet langer.

Het bewijsrecht

Het nieuwe bewijsrecht stelt dat de boekhouding van een onderneming slechts een wettelijke bewijswaarde heeft tegen een andere onderneming indien de vermeldingen in de boekhouding van de onderscheiden partijen overeenstemmend zijn. In alle andere gevallen oordeelt de rechter vrij over de bewijswaarde van de boekhouding. De boekhouding van een onderneming levert een wettelijke bewijswaarde op tegen personen die geen onderneming zijn.

Dit zal vernieuwend zijn aangezien nu nog geldt dat een regelmatig gevoerde boekhouding het bewijs kan leveren van een overeenkomst.

Het bewijs tussen ondernemingen blijft vrij. Het bewijs tussen ondernemingen levert men door alle mogelijke bewijsmiddelen.

Algemene voorwaarden in een overeenkomst zijn slechts bindend wanneer de contractpartner er effectief kennis van genomen heeft of minstens de kans gekregen heeft om er kennis van te nemen. Automatische goedkeuringsclausules zullen als nietig worden aanzien.

Het nieuwe bewijsrecht brengt zo meer onzekerheid teweeg. Het is dan ook van belang dat overeenkomsten grondig worden voorbereid, met de nieuwe en vigerende wetgeving in het achterhoofd.

Wetboek Economisch Recht (WER) 

Vooral de wijzigingen van het WER heeft een enorme impact op de B2B overeenkomsten. Het is dan ook gepast om te anticiperen op de wijzigingen in het WER. De regels hebben betrekking op onrechtmatige contractuele bedingen, oneerlijke marktpraktijken tussen ondernemingen en misbruik van economische afhankelijkheid van een onderneming.

Het WER zorgde reeds voor een aantal beschermingsmaatregelen voor consumenten. In hetzelfde opzet worden nu regels ingebouwd die de zwakkere ondernemer moet beschermen tegen misbruiken van de sterkere contractpartner.

Een aantal bedingen en praktijken zijn steeds verboden, maar in de meeste gevallen zal de context bepalen of gemaakte afspraken (on)geldig zijn.

De wetgever hecht veel belang aan transparantie. De overeenkomsten moeten duidelijk en begrijpelijk zijn. Is een overeenkomst onduidelijk, dan dient ze gelezen te worden in het voordeel van diegene die zich verbonden heeft. Dit volgt de trend van een verhoogde (precontractuele) aansprakelijkheid.

De inleiding en een omschrijving van de bedoeling van de partijen wordt zeker en vast een aandachtspunt bij de redactie van de overeenkomsten.

Onrechtmatige bedingen

Regels over onrechtmatige bedingen bestonden reeds voor B2C overeenkomsten. Dit wordt nu ook ingevoerd voor B2B overeenkomsten.

Algemene norm

Als algemene norm geldt dat een contractuele evenwicht moet nagestreefd worden. Elk beding van een overeenkomst gesloten tussen ondernemingen dat een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen is onrechtmatig.

Dit principe is niet van toepassing op kernbedingen. Kernbedingen zijn bedingen die het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst vormen, tenzij deze bedingen onduidelijk zijn.

Zwarte lijst

De vier bedingen die steeds verboden zijn – de zwarte lijst:

1° bedingen die ertoe strekken "te voorzien in een onherroepelijke verbintenis van de andere partij terwijl de uitvoering van de prestatie van de onderneming onderworpen is aan een voorwaarde waarvan de verwezenlijking uitsluitend afhankelijk is van haar wil";

2° bedingen die de onderneming een eenzijdig interpretatierecht geven;

3° bedingen die ertoe strekken "in geval van betwisting, de andere partij te doen afzien van elk middel van verhaal tegen de onderneming";

4° de onweerlegbare vaststelling van kennisname of aanvaarding van bedingen door de andere partij zonder dat die partij daadwerkelijk de mogelijkheid tot kennisname heeft gehad.

Deze bedingen zijn as such steeds nietig. De nieuwe regeling inzake onrechtmatige bedingen is van dwingend recht. Men kan er contractueel niet van afwijken.

Grijze lijst

Naast de algemene norm bevat de wet een  lijst van acht bedingen die vermoed worden onrechtmatig te zijn. Het gaat om de volgende bedingen - de grijze lijst:

1° discretionaire bedingen die de prijs, de kenmerken of de voorwaarden van de overeenkomst eenzijdig wijzigen;

2° stilzwijgende verlenging of vernieuwing van de overeenkomst zonder redelijke opzegtermijn;

3° omkering van het economisch risico zonder tegenprestatie;

4° ruime beperking van de rechten van de wederpartij bij wanprestatie;

5° bedingen die ertoe strekken partijen te verbinden zonder recht op een redelijke opzegtermijn;

6° ruime exoneratie van aansprakelijkheid;

7° beperking van bewijsmiddelen;

8° excessieve schadebedingen.

Voornamelijk punt 2 is iets waar veel overeenkomsten wel eens tegen durven zondigen. Waar dit vroeger algemeen toegelaten werd, kan dit nu wel eens tot de onregelmatigheid van een beding leiden. Elk onrechtmatig beding is verboden en nietig. De overeenkomst blijft bestaan, tenzij ze in haar essentie wordt aangetast wanneer de nietige clausule wordt verwijderd. Het is dan ook van belang te voorzien in een degelijke nietigheidsclausule. Dergelijke clausule vervangt een nietige clausule door een geldige bepaling.

Voor de slaagkracht van een overeenkomst is het belangrijk om uitdrukkelijk en uitvoerig uiteen te zetten waarom er gekozen wordt voor dergelijke bedingen. Opnieuw blijkt dat de redactie van een overeenkomst maatwerk wordt, alvast nog meer dan vroeger.

Op het ogenblik dat de algemene voorwaarden van vennootschap  worden aangepast, kunnen dan ook de overeenkomsten worden doorgelicht. Weet dat de inwerkingtreding van het nieuwe bewijsrecht 1 november 2020 is.

Oneerlijke marktpraktijken

Naast de regeling inzake onrechtmatige bedingen heeft de gewijzigde wet de bestaande regels over oneerlijke marktpraktijken 'jegens andere personen dan consumenten' aangepast en omgevormd tot een nieuwe regeling inzake 'oneerlijke marktpraktijken tussen ondernemingen'.

Bij de oneerlijke handelspraktijken jegens consumenten bestaat er een onderscheid tussen misleidende en agressieve handelspraktijken. Met de nieuwe wet worden nu ook bij de oneerlijke marktpraktijken tussen ondernemingen (bv. onjuiste presentatie van de informatie om zo een overeenkomst te doen sluiten) specifieke regels voorzien voor zowel misleidende als agressieve marktpraktijken (ongepaste beïnvloeding waardoor de keuzevrijheid van de andere onderneming wordt beperkt – uitbuiten machtspositie).

Die praktijken kunnen zich voordoen in alle fases van het leven van een overeenkomst. Bij onderhandelingen, bij de uitvoering van contractuele verbintenissen en bij het beëindigen van een overeenkomst.

Het is bijgevolg van belang om de modellen van de overeenkomsten te herbekijken. Sta ook stil bij de context van een overeenkomst.

Maar let op. Het misbruik van de machtspositie kan er net in bestaan dat een ondernemingen het bestaan van vooraf opgemaakte overeenkomsten gebruiken. Zo oefenen ze druk uit op hun medecontractant teneinde andere overeenkomsten of voordelen te verkrijgen. Dit is immers afhankelijk van de context een agressieve machtspraktijk!

Oneerlijke marktpraktijken zijn altijd verboden. Er zijn geen positieve rechtsgevolgen voor degene die ze stelt. Zowel misleidende als agressieve marktpraktijken tussen ondernemingen zijn strafbaar en er kan een stakingsvordering ingesteld worden tegen dergelijke handelingen.

Misbruik van economische afhankelijkheid

Door de wijzigingen van het WER zal het ondernemingen ook verboden zijn om misbruik te maken van een positie van economische afhankelijkheid. Door dergelijk misbruik brengt een aantasting teweeg van de mededinging op de betrokken Belgische markt of op een wezenlijk deel daarvan. De economische afhankelijkheid is de afwezigheid van een redelijk equivalent alternatief, beschikbaar binnen een redelijke termijn, en onder redelijke voorwaarden en kosten.

Misbruik is mogelijk in de volgende situaties:

1° de weigering van een verkoop, een aankoop of van andere transactievoorwaarden;

2° het rechtstreeks of zijdelings opleggen van onbillijke aan- of verkoopprijzen of van andere onbillijke contractuele voorwaarden;

3° de beperking van de productie, de afzet of de technische ontwikkeling ten nadele van de verbruikers;

4° de toepassing ten opzichte van economische partners van ongelijke voorwaarden bij gelijkwaardige prestaties;

5° het sluiten van overeenkomsten is afhankelijk van de aanvaarding door de economische partners van bijkomende prestaties, die naar hun aard of volgens het handelsgebruik geen verband houden met het onderwerp van deze overeenkomsten.

De Belgische Mededingingsautoriteit kan, ambtshalve of na een klacht, het misbruik sanctioneren met een geldboetes tot 2% van de omzet van de betrokken onderneming. Daarnaast kunnen ondernemingen ook onderling optreden. Zo kan misbruik van een positie van economische afhankelijkheid mogelijk ook aanleiding geven tot volgende vorderingen: tot schadevergoeding, tot staking of tot nietigverklaring van een volledige overeenkomst of een deel ervan.

Conclusie

2020 is een jaar om aandacht te besteden aan de overeenkomsten en de algemene voorwaarden van de onderneming. Men kan niet onbedachtzaam omspringen met de nieuwe wetten. Preparation is key.

aternio legal staat voor u klaar. Contacteer ons.


Aftrekbaarheid vastgoed: strand, zee en appartementje?

Een vennootschap koopt een onroerend goed aan dat zij gebruikt als kantoorruimten of bedrijfsgebouwen. Zij kan de gemaakte kosten die in aftrek brengen van haar vennootschapsbelasting.  Een bepaalde situatie bleef echter onduidelijk. Wat met een vastgoed dat werd aangekocht door de vennootschap, maar gratis ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider. Het Hof van Beroep te Gent velde op 3 december 2019, over de aftrekbaarheid van een appartement aan zee, een opmerkelijke uitspraak.

Heersende theorie

Zoals we hieronder zullen uiteenzetten, wijkt het Hof te Gent met haar uitspraak af van wat voordien werd aangenomen. Het Hof van Cassatie oordeelde in het verleden namelijk dat de regels over de fiscale aftrekbaarheid van vastgoed beperkter geïnterpreteerd moesten worden.

Cassatie stelde dat om aftrekbaar te zijn, een kost niet inherent moet zijn aan een maatschappelijk doel van de vennootschap. Wel is vereist dat de kosten door de vennootschap zijn gemaakt om (belastbare) inkomsten te verkrijgen of te behouden. Wanneer niet aan deze voorwaarde is voldaan, doordat de vennootschap deze kosten enkel maakt in het belang van een derde, bijvoorbeeld de bedrijfsleider, en hier zelf geen voordeel van geniet, dan zijn deze kosten niet aftrekbaar.

Dit hield volgens Cassatie in dat wanneer de vennootschap een eigen economisch belang heeft aan de kosten van een appartement, deze kosten wel aftrekbaar zijn. De kosten zijn aldus aftrekbaar indien de vennootschap het appartement beroepsmatig aanwendt, verhuurt of indien de bedrijfsleider een vergoeding betaalt voor de terbeschikkingstelling. Zo ook wanneer de vennootschap het appartement ter beschikking stelt aan de bedrijfsleider als deel van zijn/haar bezoldiging. Voor dit laatste was wel vaak vereist dat deze terbeschikkingstelling deel uitmaakte van de bezoldigingspolitiek van de vennootschap.

Alles fiscaal aftrekbaar?

Het Hof te Gent gaat met haar uitspraak deze interpretatie voorbij en neemt een ruimer standpunt in. Het Hof oordeelt namelijk dat zelfs wanneer een bedrijfsleider een appartement gratis mag gebruiken en zelfs wanneer het gebruik volledig privé is, dat de kosten door de vennootschap nog steeds aftrekbaar zijn. De vennootschap dient, volgens het Hof, dus niet langer het appartement beroepsmatig te gebruiken of een vergoeding te eisen van de bedrijfsleider voordat zij de kosten van het appartement fiscaal kan aftrekken.

De zaak voor het Hof te Gent betrof een vennootschap die twee appartementen aan de Belgische kust had aangekocht. Zij stelde deze gratis ter beschikking van haar bedrijfsleider en er was geen beroepsmatig gebruik. De fiscus ging niet akkoord met de aftrekbaarheid als beroepskosten voor de kosten in de beide appartementen en had deze verworpen. Nadat de vennootschap ongelijk kreeg in eerste aanleg, werd hoger beroep ingesteld bij het Hof van Beroep te Gent.

Elke investering gericht op het creëren van waarde voor de vennootschap, zal voor de vennootschap een aftrekbare kost zijn. Hierbij moet zij niet enkel kijken naar het verwerven van inkomsten op korte termijn, zoals huurgelden, maar een potentiële meerwaarde op lange termijn zal ook volstaan, zo stelde het Hof. Het Hof oordeelde in de bij haar aanhangige zaak dan ook dat zowel de aankoopwaarde als de intresten van de lening aftrekbare kosten zijn.

Concreet oordeelde het Hof van Beroep te Gent dat de aankoop van een appartement aan zee aftrekbaar zal zijn, wanneer de vennootschap het aankoopt als investeringsgoed. Het hof besloot namelijk dat een appartement aan zee een interessant investeringsgoed uitmaakt, gelet op de waardevastheid ervan. Er zal bijna steeds een waardestijging plaatsvinden, waardoor er voor de vennootschap een potentiële meerwaarde op lange termijn bestaat.

Aftrekbaarheid van vruchtgebruik?

De redenering van het Hof gaat niet op wanneer het appartement zich slechts in vruchtgebruik bij de vennootschap bevindt. Een vruchtgebruik is namelijk maar een tijdelijk recht, dat na verloop van de overeengekomen termijn uitdooft. De vennootschap zal dan niet kunnen genieten van de waardestijging van het goed. De meerwaarde die wordt gecreëerd bij de uiteindelijke verkoop van het goed komt enkel ten goede aan de blote eigenaar. De vennootschap zal dus geen gebruik kunnen maken van de ruime interpretatie van het Hof te Gent. De meerwaarde komt namelijk niet toe aan de vennootschap.

Besluit

Het arrest van het Hof van Beroep te Gent lijkt zeer goed nieuws voor vennootschappen met een appartementje aan zee. Zij zouden dit dan ook gratis en geheel voor het privégebruik van de bedrijfsleider ter beschikking kunnen stellen. Het is belangrijk te beseffen dat dit slechts één arrest uitmaakt en (slechts) van een Hof van Beroep. De waarde ervan mag u dus niet overschatten. De toekomst zal uitwijzen of andere hoven en rechtbanken (en in het bijzonder het Hof van Cassatie) deze ruime interpretatie zullen volgen.


Wat heeft 2020 voor de vennootschap in petto?

Het lijstje van goede voornemens krijgt al vorm.

Duurzaam te werk gaan!

Uit de comfortzone stappen!

CReAtIeVeR OnDeRnEmEn!

Minder belastingen betalen?

Meer dividenden uitkeren?

Een elektrische bedrijfswagen kopen?

Met ingang van belastbaar tijdperk 2020 kijkt aternio graag naar wat ons te komen staat. aternio anticipeert het liefst op nieuwe wijzigingen in plaats van achterop te hinken.

Kennis is macht. Klaar om ietwat machtiger te worden en te ontdekken wat de vennootschap te wachten staat in 2020? Is 2020 het jaar van de optimalisatie?

Hervorming van de vennootschapsbelastingen - minder belastingen betalen!

De grootste blikvanger van het Zomerakkoord verlicht de fiscale druk voor vennootschappen. Voor het belastbaar tijdperk 2020 treedt de tweede fase van de Wet van 25 december 2017 tot hervorming van het stelsel van de vennootschapsbelasting in werking.

De vennootschapsbelastingen zijn gestart op 33,99 %. Voor boekjaren 2018 en 2019 bedraagt het nominale tarief nog 29,58 % (29 % plus 2 % aanvullende crisisbijdrage). Vanaf het boekjaar dat aanvangt op of na 1 januari 2020 is het nominale tarief gelijk aan 25 %.

Het eenvoudigste is als het boekjaar van de vennootschap gelijk is aan het kalenderjaar. Dan profiteert de vennootschap vanaf 1 januari 2020 al van dit verlaagde tarief. De vennootschap heeft minder geluk als het boekjaar start op 1 juli. De winsten tot en met 30 juni worden belast onder het hogere tarief.

Een optimalisatie door het boekjaar te wijzigen heeft echter geen zin. De fiscus heeft duidelijk aangegeven met dergelijke wijzigingen geen rekening te houden.

Bedrijfswagens

De omvang van het bedrijfswagenpark spreekt boekdelen. Fiscaal gezien zijn bedrijfswagens voor een vennootschap interessant.

But winter is coming… De bestaande aftrekregels blijven nog even aan de orde: de financieringskosten zijn voor 100% aftrekbaar, brandstofkosten kan je voor 75% aftrekken en de overige autokosten zijn aftrekbaar van 50% tot 120% (afhankelijk van de CO2-uitstoot). De categorie van 120% geldt wel enkel voor 100% elektrische wagens.

De ‘fake’ hybride bedrijfswagen gaan voor de bijl. Heeft de wagen een elektrische motor met een kracht van minder dan 0,5 kWh per 100 kg van het autogewicht en is die na 1 januari 2018 besteld door de vennootschap? Dan zal de vennootschap gestraft worden en belast worden aan een hoger voordeel vanaf 2020. Niet langer de erg lage officiële CO2-uitstoot, maar de veel hogere reële uitstoot van de niet-hybride tegenhanger telt als basis voor het belastbaar voordeel.

Optimalisatie kan hier zeker.

Investeringen

In een voorgaande blog hebben we de ondernemers wakker proberen schudden: “U bent van plan om binnenkort een investering te doen in uw vennootschap? Doe het dan zeker nog vóór 2020! De fiscale voordelen voor kleine vennootschappen worden vanaf 2020 immers minder interessant.”

Degressieve afschrijvingen worden niet langer toegestaan vanuit fiscaal oogpunt voor activa die zijn verkregen vanaf 1 januari 2020. Reden waarom aternio adviseerde om uw investeringen nog dit jaar te doen, waardoor de eerste afschrijving nog vóór 1 januari 2020 plaatsvindt en die activa nog de oude regeling kunnen genieten. Vooral kleine vennootschappen hadden hier het meeste voordeel bij want tot 1 januari 2020 kunnen zij investeringen in het jaar van verwerving al voor een volledig jaar afschrijven. Vanaf 1 januari 2020 kan de eerste afschrijving slechts pro rata als beroepskost worden geboekt.

Voor investeringen die gebeuren in 2020 zal men echter wel gebruik kunnen maken van het verlaagde gunsttarief van 10 %, maar enkel in de mate dat er in dat jaar ook investeringen gebeuren. Ook hier kan optimalisatie gebeuren, doch dient men aandachtig te zijn voor de wettelijke voorwaarden.

Winstuitkeringen in 2020 – uitkering liquidatiereserves

Inzake winstuitkeringen is 2020 eveneens een belangrijk jaar. Voor het eerst kan gebruik gemaakt worden van het uitkeren van een aangelegde liquidatiereserve.

Kleine vennootschappen die een liquiditeitsreserve aanleggen kunnen die bij de vereffening uitkeren zonder dat er nog roerende voorheffing moet worden ingehouden.

Met het oog op optimalisatie is het hier niet onbelangrijk mee te geven dat er een lager belastingtarief geldt dan voor de uitkering van een gewone reserve.

Voor liquidatieboni die worden toegekend of betaalbaar gesteld sinds 1 oktober 2014, bedraagt de roerende voorheffing 25%. De afzonderlijke aanslag van 10% die de vennootschap betaalt is dus (behalve de vennootschapsbelasting) de enige belasting op de uitkering van de liquidatiebonus.

De uitkering van een liquidatiereserve als gewoon dividend is ook onderworpen aan de roerende voorheffing. Het tarief is 15 % voor een uitkering binnen 5 jaar te rekenen vanaf de laatste dag van het betreffende belastbaar tijdperk, en 5 % voor een latere uitkering. De uitkering met slecht 5 % roerende voorheffing is nu voor het eerst mogelijk vanaf 1 januari 2020 indien de liquidatiereserve is aangelegd in boekjaar 2014.

Dit kan dus een groot verschil opleveren in de te betalen belastingen. De combinatie van de 10% afzonderlijke aanslag en de 15% of 5% roerende voorheffing levert immers een totaal belastingtarief op van 22,73% of 13,64%, dus minder dan de 25% of 15% roerende voorheffing op de uitkering van een dividend uit een gewone belaste reserve.

De uitkering van een liquidatiereserve na vijf jaar is bijgevolg een interessant alternatief voor de VVPR-bis-regeling.

Juist kiezen en zo minder geld verliezen!

Conclusie

aternio heeft geen glazen bol. Uiteraard zijn er nog een groot aantal andere wijzigingen die de vennootschap zullen treffen in 2020 waarop we niet kunnen ingaan in deze beperkte blog.

aternio heeft als goed voornemen om haar kennis nog meer te delen en de ondernemers met kennis van zaken bij te staan, nu en in 2020!

Contacteer ons vrijblijvend.


Datalekken: wie knabbelt daar aan mijn kluisje

De Algemene Verordening Gegevensbescherming (ook wel bekend als de AVG/GDPR) gaat over de bescherming van persoonsgegevens en legt daarbij allerlei verplichtingen op aan verwerkingsverantwoordelijken. Een persoon of onderneming die gegevens van klanten, leveranciers of werknemers bijhoudt en verwerkt is een verwerkingsverantwoordelijke. De AVG legt onder andere een aantal verplichtingen op voor 'inbreuken in verband met persoonsgegevens'. Dit is een hele mond vol, waardoor deze inbreuken ook beter gekend staan als datalekken.

Doordat de AVG zeer korte termijnen geeft om aan de meldingsverplichtingen, zoals hieronder beschreven, te voldoen, is het belangrijk dat de verwerkingsverantwoordelijke goed voorbereid is, mocht een datalek zich voordoen. Naast het documenteren van het incident, is de verwerkingsverantwoordelijke vaak verplicht om de gegevensbeschermingsautoriteit en/of betrokkenen op de hoogte te brengen.

Data, het lekt sneller dan je denkt

Het begrip datalek is zeer ruim, het omvat veel meer dan wat u er initieel onder zou verstaan. Het is niet enkel van toepassing wanneer het IT-systeem van de onderneming wordt gehackt en er gegevens gestolen worden. Naast deze 'ongeoorloofde toegang' is ook elke vernietiging, verlies of wijziging van persoonsgegevens een datalek. Zo dus ook als er persoonsgegevens op een laptop staan en deze laptop verloren of kapot gaat, waarbij geen back-up bestaat. Heeft de onderneming niet langer de controle over de data, omdat zij op een ongeoorloofde wijze verstrekt werd aan derden, dan is dit ook een datalek. De verplichtingen van de AVG gelden dus ook wanneer een onderneming een mail met persoonsgegevens naar een verkeerde geadresseerde stuurt.

Het moet nog opgemerkt dat datalekken niet enkel digitaal plaatsvinden. Persoonsgegevens die op papier zijn neergepend en die verloren gaan of gestolen worden, zijn eveneens datalekken. Er is wel maar sprake van een datalek indien de handelingen per ongeluk gebeurden of op een onrechtmatige wijze. Verwijdert of wijzigt een onderneming persoonsgegevens van klanten, omdat zij niet langer juist zijn, dan is dit uiteraard geen datalek. Het gaat ook enkel om datalekken, zoals beschreven door de AVG, indien er persoonsgegevens betrokken zijn bij het incident.

Preventie en documentatie van datalekken

Een eerste stap bij datalekken is de preventie ervan. Het is, overigens een verplichting onder de AVG, belangrijk dat de verwerkingsverantwoordelijke voldoende beveiligingsmaatregelen voorziet. Een onderneming mag bijvoorbeeld geen persoonsgegevens van personeelsleden of klanten zomaar op een onbeveiligde computer zetten. De AVG vertrekt vanuit een risicobeoordeling: gaat het om gevoeligere informatie, dan moet de verwerkingsverantwoordelijke voorzien in betere beveiliging.

De verwerkingsverantwoordelijke heeft het nodige gedaan, maar toch heeft er zich een datalek voorgedaan: wat nu?
Het incident moet altijd worden gedocumenteerd:

  • Werknemers zijn vaak de eersten die een datalek opmerken en zijn dan ook de gepaste personen om dit te melden. Voorzie in een formulier of een uitgewerkte procedure zodat zij de verwerkingsverantwoordelijke zo snel mogelijk en met de juiste informatie kunnen verwittigen.
  • Maakt de verwerkingsverantwoordelijke gebruik van een verwerker, voorzie dan zeker in een uitgewerkte meldingsprocedure. Een verwerker is een onderneming of persoon die de persoonsgegevens gaat verwerken in opdracht van de verwerkingsverantwoordelijke. Het is namelijk de verwerkingsverantwoordelijke die steeds moet instaan voor de documentatie- en meldingsverplichtingen bij datalekken. Het is dan ook belangrijk dat de verwerker doorgeeft wanneer zich bij hem een datalek voordoet. De manier waarop deze melding plaatsvindt (en wie de verplichtingen van de AVG zal nakomen) kunnen beide partijen nog regelen in de verwerkingsovereenkomst.
  • Elke verwerkingsverantwoordelijke moet een document of digitaal bestand bijhouden waarin hij de informatie over elk datalek bewaart. Zo noteert hij de feiten van het datalek, zijnde de aard, de omvang, de betrokken persoonsgegevens, de verwerker bij wie het datalek zich voordeed, etc. De verwerkingsverantwoordelijke zal ook moeten bijhouden wat de gevolgen van het datalek zijn en welke maatregelen hij neemt om verdere datalekken te voorkomen.
  • De verwerkingsverantwoordelijke neemt ook best op waarom hij, zoals hieronder verduidelijkt, niet over gaat tot het inlichten van de gegevensbeschermingsautoriteit en/of de betrokkenen.

Melding van het datalek

Verwerkingsverantwoordelijken hebben onder de AVG in veel gevallen de verplichting om het datalek te melden. Zo moet hij bijna altijd de gegevensbeschermingsautoriteit inlichten. Bij een datalek waarbij veel of 'gevoelige' informatie over een betrokkene gelekt is, dan moet een melding evengoed gebeuren aan de betrokkenen. De enige uitzondering hierop is wanneer het datalek geen risico's inhoudt voor de rechten en vrijheden van de personen wiens persoonsgegevens gelekt zijn. Stel dat een computerstick met persoonsgegevens van klanten wordt gestolen, maar deze is voldoende versleuteld. Een melding is dan niet aan de orde, maar vergeet zeker niet om het incident te documenteren.

Aan de gegevensbeschermingsautoriteit

In alle overige gevallen moet de verwerkingsverantwoordelijke het datalek steeds melden aan de gegevensbeschermingsautoriteit. Deze melding moet plaatsvinden binnen de 72 uur nadat hij kennis neemt van het voorval. Deze termijn houdt niet de 'beperkte' periode in die nodig is om, voorafgaand aan de melding, het datalek te controleren. Hierbij gaat het enkel om een initieel onderzoek om er zeker van te zijn dat het inderdaad gaat om een datalek. Indien enkel naams- en adresgegevens werden gelekt, zal het vaak volstaan om enkel een melding te maken aan de gegevensbeschermingsautoriteit.

Welke informatie moet de verwerkingsverantwoordelijke dan zeker mededelen:

  • de aard van het datalek, de categorieën van betrokkenen en, eventueel bij benadering, het aantal betrokkenen en de soorten persoonsgegevens;
  • indien in de onderneming een aanwezig is, de naam en de contactgegevens van een Data Protection Officer of een ander contactpunt van wie de gegevensbeschermingsautoriteit meer informatie kan verkrijgen;
  • de waarschijnlijke gevolgen van het datalek;
  • de maatregelen die de verwerkingsverantwoordelijke heeft voorgesteld of genomen om het datalek aan te pakken. Hieronder begrijpt men ook de maatregelen die de verwerkingsverantwoordelijke neemt om eventuele nadelige gevolgen van het datalek te beperken;
  • hoewel dit geen wettelijke verplichting is, is het aan te raden om ook reeds mee te delen dat het datalek zich bij een verwerker heeft voorgedaan. De melding vernoemt dan ook de identiteit van de verwerker en voor welke verwerkingsactiviteiten de verwerking plaatsvond.

Aan de betrokkenen

Enkel wanneer het datalek een hoog risico inhoudt voor de betrokkenen, moet de verwerkingsverantwoordelijke hen ook informeren. Steelt een hacker gebruiksnamen, wachtwoorden en de aankoopgeschiedenis van gebruikers van een webshop, dan moeten zij hiervan een melding krijgen. Kan de verwerkingsverantwoordelijke het datalek niet rechtstreeks aan de betrokkenen melden, dan kan dit ook via een openbare melding gebeuren. De melding aan de betrokkenen moet zonder onredelijke vertraging plaatsvinden. Een onderneming kan bijvoorbeeld melding maken van een datalek via een duidelijke pop-up op haar website. Dit nadat zij de omvang van het datalek heeft kunnen vaststellen en de gevolgen hiervan heeft kunnen inschatten.

Neemt de verwerkingsverantwoordelijke na het incident maatregelen zodat er geen hoog risico meer is voor de betrokkenen, dan moet hij het datalek toch niet melden aan de betrokkenen.

Welke informatie moet de verwerkingsverantwoordelijke mededelen aan de betrokkenen?

  • Een heldere communicatie staat voorop: de melding moet een omschrijving, in duidelijke en eenvoudige taal, van het datalek bevatten; en
  • De verwerkingsverantwoordelijke geeft hierbij een korte beschrijving van de aard, omvang, mogelijke gevolgen van het datalek, welke maatregelen men heeft genomen en de contactgegevens van het aanspreekpunt.

Weet wel dat het melden van een datalek (aan de gegevensbeschermingsautoriteit) op zich geen schuldbekentenis inhoudt. Enkel indien niet voldaan is aan een correcte beveiliging of preventie kan de gegevensbeschermingsautoriteit een boete opleggen omdat een datalek heeft plaatsgevonden. De Belgische gegevensbeschermingsautoriteit krijgt jaarlijks honderden meldingen van datalekken en zij heeft op basis hiervan tot op heden nog geen enkel boete uitgeschreven. In Hongarije kreeg een hotel toch een boete van €15 000 nadat zij zelf melding had gemaakt van een datalek. Een gastenlijst was namelijk voor iedereen zichtbaar en werd door een onbevoegde gefotografeerd. Voldoet men niet aan de documentatie- of meldingsverplichtingen, dan bestaat de kans dat de gegevensbeschermingsautoriteit hiervoor een boete oplegt. 

Besluit

Het mag dus duidelijk zijn dat er veel meer komt kijken bij een datalek dan u initieel zou denken. Een goede voorbereiding is essentieel. Niet enkel ter voorkoming van datalekken, maar ook met het oog op het nakomen van de verplichtingen als verwerkingsverantwoordelijke. Mocht een melding aan de betrokkenen aan de orde zijn, dan is een heldere communicatie aangewezen. Zeker om ervoor te zorgen dat de reputatie van de onderneming er niet onder komt te lijden.


Huurachterstal: kan huren zonder te betalen blijven duren?

Huren. Een waardig alternatief voor mensen die, omwille van bepaalde motieven, geen eigen woning kunnen of willen aankopen. Het Burgerlijk Wetboek (BW) voorziet in de nodige regelgeving rond woninghuur. Het grote uitgangspunt daarbij is de bescherming van de huurder, omdat men die vaak aanziet als de "economisch zwakkere partij".

Allemaal goed, maar... met de ondertekening van een woninghuurovereenkomst (hierna afgekort "huurovereenkomst") gaan zowel de huurder als de verhuurder een engagement aan tegenover elkaar, iets wat ze niet zomaar ongedaan kunnen maken.

In heel grote lijnen samengevat komt het erop neer dat de verhuurder de woning in een goede staat van onderhoud moet afleveren en de huurder het ongestoord genot van de woning moet laten genieten. De huurder moet die woning dan weer gebruiken als een goede huisvader (of huismoeder) en tijdig de afgesproken maandelijkse huur betalen.

Dat lijkt op het eerste zicht eenvoudig. Maar is dat in de realiteit ook zo? De huurder geniet bescherming door het BW, maar hoe zit het met de bescherming van de verhuurder? Wat als die niet betaald wordt? Of wat als de huurder de huur uiteindelijk wel betaalt, maar telkens met de nodige vertraging? Bestaat er ook een bescherming voor de verhuurder?

Huurdecreet anno 2019

We herhalen graag even dat het nieuwe Woninghuurdecreet van toepasselijk op de huurovereenkomsten van een hoofdverblijfplaats die worden afgesloten vanaf 1 januari 2019. U kan de principes van dat decreet nog even nalezen in een eerdere bijdrage. Daarin is reeds een eerste voorzet gegeven richting de bescherming van de verhuurder.

Verhuurders kunnen voortaan 3 maanden huurwaarborg eisen. Dit om enige zekerheid van betaling te garanderen indien het in de huurrelatie zou misgaan.

Bescherming tegen huurachterstal (tot 31 mei 2020)

Als verhuurder beschikt u over een aantal mogelijkheden om u te beschermen tegen het derven van huurinkomsten.

Voorlopig, tot 31 mei 2020, kan u nog beroep doen op het Vlaams Huurgarantiefonds. Dit fonds bestaat sinds januari 2016 en beschermt tegen huurders die het nalaten om hun betalingsverplichtingen na te komen.

Het Huurgarantiefonds komt tussen in gevallen van huurachterstand, wanneer de situatie aan volgende cumulatieve voorwaarden voldoet:

1. de huurder heeft een huurachterstand van drie maanden;
2. er is uitstel van betaling verleend door een rechterlijke instantie;
3. er werd, gerechtelijk, een afbetalingsplan opgelegd; én
4. de huurder leeft het opgelegde afbetalingsplan niet na.

De tussenkomst van het Huurgarantiefonds is beperkt tot een maximumbedrag van drie maanden huur. Voornoemd bedrag wordt bovendien geplafonneerd tot een bedrag van 2.946 euro, telkens de huurder het opgelegde afbetalingsplan niet naleeft.

Om de bescherming van het Huurgarantiefonds te genieten, dient u zich als verhuurder eerst aan te sluiten bij het fonds. Vervolgens dient u per huurovereenkomst een eenmalige aansluitingsvergoeding te betalen. Kleine randbemerking: het is principieel niet toegelaten om die aansluitingsvergoeding door te rekenen aan de huurder.

Bescherming tegen huurachterstal (vanaf 1 juni 2020)

Op 3 mei 2019 heeft de Vlaamse Regering het besluit tot instelling van een tegemoetkoming aan het OCMW ter bestrijding van de uithuiszettingen goedgekeurd. Hierdoor ligt een grondige hervorming van het Huurgarantiefonds op tafel.

Er komt een totaal nieuwe werkwijze, met een sterke focus op preventie. Het nieuwe Fonds ter Bestrijding van de Uithuiszettingen (FBUH) treedt in werking op 1 juni 2020. Het huidige Huurgarantiefonds houdt vanaf dezelfde datum op te bestaan.

Het besluit van de Vlaamse Regering voorziet bovendien in een sleutelpositie voor het OCMW. Zodra zij kennis nemen van een huurachterstal, zullen zij autonoom beslissen of zij de huurder specifiek zullen begeleiden bij diens betalingsverplichtingen. Het OCMW zal ook zelf de afweging maken of zij hiervoor al dan niet een beroep wensen te doen op het FBUH. Het is zo dat het OCMW kan beslissen om 50% van de huurachterstallen te voldoen voor de huurder. Echter opnieuw met een plafond: het OCMW zal maximaal 1.250 euro betalen.

Raamovereenkomst

Door middel van een overeenkomst tussen het OCMW, de verhuurder en de huurder, worden er een aantal principes vastgelegd.

Het gaat in concreto om:

  • de vaststelling van de grootorde van de huurachterstal;
  • de vaststelling van het percentage van de huurachterstal dat het OCMW voor zijn rekening zal nemen en welk bedrag de huurder nog moet dragen mits een afbetalingsplan;
  • het engagement van de huurder om de afbetaling effectief ter harte te nemen en zich daarbij te laten begeleiden;
  • het engagement van de verhuurder om het afbetalingsplan te respecteren en geen vordering tot uithuiszetting in te leiden zolang het afbetalingsplan wordt nageleefd en er geen nieuwe huurachterstal ontstaat.

Zodra een dergelijke overeenkomt bestaat, dient men dit te melden aan het FBUH, die op hun beurt een tegemoetkoming gaan geven aan het OCMW. Het gaat om een standaard forfaitair bedrag 200 euro en 25% van de huurachterstal (met een maximum van 625 euro).

Indien later blijkt dat er een stabiele woonsituatie is ontstaan, zal het FBUH nog een tweede keer betalen aan het OCMW. Dit keer gaat het om 35% van de huurachterstal (met een maximumbedrag van 875 euro).

Onder het begrip ‘stabiele woonsituatie’ dient te worden begrepen dat er 12 maanden na ondertekening van de overeenkomst wordt vastgesteld dat overeenkomst correct werd nageleefd en dat er geen nieuwe huurachterstal is ontstaan. Of deze stabiele woonsituatie effectief is bekomen hangt af van een verklaring van het OCMW en de verhuurder.

Indien de huurder op een bepaald moment naar een andere woning wil verhuizen, dient op het ogenblik van beëindiging van de huurovereenkomst te blijken dat de begeleidingsovereenkomst correct werd nageleefd en er dus geen nieuwe huurachterstal is ontstaan.

Door het voorgaande ontstaat er dus een gedeelde financiële verantwoordelijkheid tussen zowel het OCMW als het FBUH.

Kan je uw huurder "selecteren"?

In een eerdere bijdrage kan u dit uitgebreid nalezen. Toch even recapituleren: iedereen heeft recht op een behoorlijke huisvesting. Het recht op bescherming van de privacy is iets om hoog in het vaandel te dragen.

Het is belangrijk de privacy van de potentiële huurder te allen tijde te respecteren.  Het is daarbij sowieso verboden om een huurder, die een woning in Vlaanderen wenst te huren, te discrimineren (op basis van geslacht, leeftijd, nationaliteit, etc…)

Loonfiches (of andere documenten waaruit de solvabiliteit kan worden afgeleid) mogen wel worden opgevraagd. Indien daaruit zou blijken dat een kandidaat-huurder niet solvabel is, mag de verhuurder die kandidaat dus wel weigeren.

Wetgevende initiatieven?

Tot slot nog meegegeven dat er wetgevende initiatieven zijn om de verhuurder te beschermen.

Zo is er een wetsvoorstel ingediend tot instelling van strafsancties jegens personen die opzettelijk en herhaaldelijk verzuimen hun huurgeld te betalen als tegenhanger van de strafsacties voor huisjesmelkerij. Dit lijkt op het eerste zicht een brug te ver. Of dit voorstel het effectief zal halen, moet blijken uit de verdere besprekingen.

aternio volgt dit voor u op.

Contacteer ons voor verdere toelichting of analyse van uw rechten en plichten als verhuurder.


Cash pooling: vele kleintjes maken een groot

Cash pooling is actueel (met dank aan Thomas Cook) best een hot item in de vennootschapswereld. Het gaat om een vorm van centraal kas- of thesauriebeheer van vennootschapsgroepen. Hierbij worden de geldstromen op korte termijn en de liquiditeit van de verschillende ondernemingen onder de loep genomen, met als doel: optimalisatie van de liquiditeiten op groepsniveau. Er zijn twee vormen van cash pooling: (i) de notionele en (ii) de fysieke cash pooling. Een cumul van deze twee vormen is een courant gegeven.

Cash pooling is geen aparte rechtsfiguur in onze Belgische wetgeving. Het is een allegaartje van verschillende rechtsfiguren en -verhoudingen zoals kredieten, lastgevingsovereenkomsten, rekening-couranten, zekerheden, ...

Ok, tot zover... Maar, waarover gaat het nu eigenlijk?

Notionele cash pooling (virtueel)

Notionele cash pooling is een manier om de rentelast van een vennootschapsgroep te drukken. Via notionele cash pooling gaat men de zichtrekeningen van de verschillende vennootschappen uit de groep met elkaar compenseren. Op basis daarvan is het mogelijk om de verschuldigde netto debet- of creditintresten te berekenen.

Het gaat hier om schaalvergroting: de debet- of creditrentevoeten op groepsniveau bekijken is voordeliger dan deze op individuele basis te beoordelen. Het is namelijk een feit dat debetrenten veel hoger zijn dan creditrenten en door de schaalvergroting deelt ieder lid van de groep mee in de voordelen hiervan.

Interessant om te weten is dat er bij de notionele cash pooling geen effectieve geldoverdrachten gebeuren. Het is allemaal puur virtueel.

Fysieke cash pooling

Fysieke cash pooling is een geautomatiseerd systeem van intra-groepsleningen. Het gaat hierbij om effectieve, periodieke en automatische overdrachten van cash tussen: (a) de rekeningen van de vennootschappen van de groep en (b) een centrale rekening die onder het beheer van een "beheersvennootschap" valt. Deze beheersvennootschap kan de moedervennootschap zijn, maar dat is zeker geen verplichting. Deze taak kan ook uitgeoefend worden door een andere vennootschap, zolang die maar deel uitmaakt van dezelfde vennootschapsgroep.

Opnieuw interessant om te weten is dat er tussen de verschillende individuele vennootschappen geen rechtstreekse geldoverdrachten plaatsvinden. 

Per deelnemende vennootschap dient men een doelsaldo te bepalen. Op de contractueel vastgelegde tijdstippen zal het rekeningtegoed dat dit doelsaldo overstijgt, automatisch overgaan naar de centrale rekening. Het doelsaldo kan een bepaald bedrag zijn, maar dit kan even goed op nul worden vastgesteld. In dat geval zal dus het volledige rekeningtegoed worden overgeschreven naar de centrale rekening. Wat dan als het rekeningtegoed van een deelnemende vennootschap lager is dan het doelsaldo? Dan gebeurt de omgekeerde beweging: er vindt een "aanvulling" plaats van de centrale rekening naar de rekening van de betreffende vennootschap.

Voor- en nadelen

Waar zit dan eigenlijk het voordeel van cash pooling?

Het grote voordeel hierbij is schaalvergroting. Hierdoor ontstaan er bovendien ook meer voordelige rentevoeten en lagere financieringskosten.

Maar, door deze structuur vereenvoudigt ook het financiële beheer van de deelnemende vennootschappen, maar met respect voor de autonomie van de deelnemers.

Het hoeft geen betoog dat de voordelen zich vooral concentreren op korte termijn. Het zorgt voor een verhoogde controle op de liquiditeitsposities van de verschillende deelnemende vennootschappen. Het laat een optimale benutting en allocatie van de liquiditeiten toe. Hierdoor vermindert (mogelijks) de nood aan externe financieringen.

Maar, het is jammer genoeg niet al goud wat blinkt... Zo gaat er heel wat administratie (met bijhorende kosten) vooraf aan het opzetten en beheren van deze structuur. Bovendien brengt cash pooling een aantal juridische risico’s met zich mee, zoals onder meer de bestuurdersaansprakelijkheid. De verschillende bestuursorganen moeten namelijk de belangen van de vennootschappen en de noodzaak van de cash pooling met elkaar afwegen. Bovendien moet dit alles ook kaderen binnen de financiële mogelijkheden van de groep en zijn leden. De bestuurdersaansprakelijkheid zal vooral onder de aandacht komen in geval van insolventie van een partij bij de cash pool.

Contractuele afspraken

De organisatie van een cash-pooling-systeem gebeurt op contractuele basis.

De beheersvennootschap zal een contract afsluiten met haar bank. Aangezien banken graag zicht hebben op hun wederpartij is het niet ondenkbaar dat zij ook alle andere deelnemers in deze overeenkomst willen betrekken.

Deze overeenkomst bevat bij voorkeur de volgende punten: (i) de parameters van het cash-pooling-systeem (doelsaldo, periodiciteit, toepasselijke minimum- en maximumlimieten voor overschrijvingen en debetsaldi,...); (ii) de volmacht aan de bank om de interne overschrijvingen uit te voeren; (iii) de gevallen van beëindiging met bijhorende mogelijkheden voor uittreding en uitsluiting; (iv) de gevolgen voor de overeenkomst ingeval van insolventie.

Het is mogelijk dat de individuele vennootschappen toch geen partij zijn bij de overeenkomst met de bank. In dat geval zullen zij een afzonderlijke overeenkomst afsluiten met de beheersvennootschap.

Conclusie

Het opzetten van een cash pooling-systeem is duidelijk een afweging van checks and balances.

aternio begeleidt u graag bij deze beoordeling en bij de analyse van de bijhorende contracten. Contacteer ons vrijblijvend.


Vastgoedvennootschap en fiscaal gunstig schenken of vererven

In Vlaanderen bestaat een fiscaal gunstige regeling voor de overdracht van familiale vennootschappen. De bedoeling van de regeling is om bedrijfsleiders-aandeelhouders actief aan te zetten om tijdens hun leven reeds na te denken over hun opvolging. Om de overdracht van aandelen van familiale vennootschappen bij leven te stimuleren bestaat er een vrijstelling van schenkbelasting. Bij afwezigheid van schenking kan een latere vererving alsnog gunstig gebeuren aan een vast tarief van 3% of 7%. Komt een vastgoedvennootschap hiervoor in aanmerking?

Tal van voorwaarden moeten zijn voldaan om te kunnen genieten van beide gunstmaatregelen. Eén daarvan heeft betrekking op de vennootschapsactiviteit. Indien de vennootschap uitsluitend vastgoedactiviteiten heeft dan is meestal niet voldaan aan de activiteitsvoorwaarde. Althans tot voor kort. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) lijkt blijkbaar haar invulling van de activiteitsvoorwaarde te verruimen. We gaan hier dieper op in.

Fiscaal gunstregime 

Tarief 

Het fiscaal gunstregime voor familiale vennootschappen betekent een volledige vrijstelling van schenkbelasting en een verlaagd tarief in de erfbelasting. Wat betreft de erfbelasting betekent dit voor de partner of de erfgenamen in rechte lijn dat de nettowaarde van de aandelen wordt belast aan 3%. In alle andere gevallen is de nettowaarde van deze verkrijging belast aan 7%, wat nog steeds veel lager is dan de normale progressieve tarieven.

Uiteraard moeten een aantal voorwaarden voldaan zijn om te kunnen genieten van deze fiscale gunst. Indien men niet voldoet aan de voorwaarden zijn de normale tarieven opeisbaar.

Participatievoorwaarde

De participatievoorwaarde wil het familiaal karakter van de vennootschap toetsen. In tegenstelling tot vroeger is sinds 1 mei 2019 niet langer het percentage aandelen van belang maar wel het percentage van de stemrechten in de vennootschap. Het nieuw Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV) maakt het immers mogelijk dat aan een aandeel meerdere stemrechten zijn verbonden.

In concreto betekent dit dat de schenker/erflater (samen met zijn familie in ruime zin) aandelen in volle eigendom heeft die minstens 50% van de stemrechten in de vennootschap vertegenwoordigen. 30% van de stemrechten volstaat wanneer de schenker/erflater samen met zijn familie samen met één andere aandeelhouder (natuurlijk persoon) minstens 70% of met twee andere aandeelhouders minstens 90% van de stemrechten in de vennootschap heeft.

Activiteitsvoorwaarde 

De familiale vennootschap moet ook de activiteitsvoorwaarde kunnen afvinken. Dit houdt in dat de vennootschap een werkelijke economische activiteit moet hebben. Vennootschappen zonder enige reële economische activiteit kunnen nooit onder de gunsttarieven worden overgedragen.

Een vennootschap heeft geen reële economische activiteit als tegelijkertijd:

  1. de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (code 62 van de resultatenrekening) een percentage gelijk of lager dan 1,50% uitmaken van de totale activa (code 20/58 van de balans); én
  2. de terreinen en gebouwen (code 22 van de balans) meer dan 50% uitmaken van het totaal actief (code 20/58 van de balans).

Continuïteitsvoorwaarden

Het volstaat niet om te voldoen aan de participatie- en activiteitsvoorwaarden. Neen, om zich te verzekeren van de vrijstelling of het verminderd tarief is het noodzakelijk dat gedurende een periode van 3 jaar na de overdracht nog enkele voorwaarden vervuld blijven.

Behoud activiteiten. De vennootschap dient haar reële economische activiteiten ononderbroken te behouden. De controle gebeurt aan de hand van de statuten en de neergelegde jaarrekeningen.

Behoud kapitaal/eigen vermogen. Het kapitaal of het eigen vermogen wanneer het een vennootschap betreft heeft waarbij er geen kapitaalbegrip bestaat, mag niet dalen door uitkeringen of terugbetalingen. Zoniet, zullen deze uitkeringen of terugbetalingen belast worden aan de normale tarieven.

Behoud zetel. De vennootschap behoudt haar maatschappelijke zetel binnen de EER.

Vastgoedactiviteiten volgens Vlabel

Omzendbrief 2015

In haar omzendbrief van 2015 stelt Vlabel dat het het louter exploiteren en beheren van onroerende goederen niet volstaat als economische activiteit. Bovendien is er ook het (weerlegbaar) wettelijk vermoeden van afwezigheid van reële economische activiteit als niet cumulatief is voldaan aan de twee voornoemde wettelijke voorziene boekhoudkundige parameters. Hierdoor vallen vastgoedvennootschappen quasi steevast uit de boot.

Voorafgaande beslissing nr. 19008 van 29 april 2019

Vlabel lijkt hier anno 2019 anders over te denken. Getuige haar voorafgaande beslissing nr. 19008 van 29 april 2019.

De Vlaamse Belastingdienst stelt vast dat de invulling van het ondernemersbegrip geleidelijk aan is geëvolueerd. Met ingang van 1 november 2018 is er in het ondernemingsrecht namelijk geen sprake meer van een eventueel onderscheid tussen vennootschappen die louter onroerend goed verhuren enerzijds, en anderzijds vennootschappen die onroerende goederen kopen en verkopen. Ten gevolge van de verruiming van het ondernemersbegrip begrijpt Vlabel ook dat een ruimere invulling van de activiteitsvoorwaarde noodzakelijk is.

Blijkbaar kunnen vastgoedvennootschappen nu in bepaalde gevallen toch de toets van een economische activiteit doorstaan. In het bijzonder wanneer het professioneel vastgoed betreft waarbij regelmatig verkopen met meerwaarde plaatsvinden. Verder houdt Vlabel ook rekening met verbetering van de rentabiliteit en de marktwaarde, de betrokkenheid van externe partijen (zoals aannemers, architecten, immobiliënkantoren) en de aanwezigheid van externe financiering. Het louter beheren van privé-patrimonium blijft uitgesloten.

Het niet voldoen aan de boekhoudkundige parameters is volgens Vlabel niet noodzakelijk een probleem. Indien de vennootschap kan bewijzen dat er wel degelijk een werkelijke economische activiteit is er niks aan de hand. De vennootschap zal moet aantonen dat de onroerende goederen worden aangewend voor haar economische activiteit en dat het vastgoed geen privaat patrimonium betreft.

Het principieel standpunt van Vlabel is nog steeds dat de verhuring van onroerend goed aan derden (woning- of handelshuur) – buiten de groepsstructuur – niet volstaat als tegenbewijs. Het aandeel of percentage van dergelijke verhuurde onroerend goederen ten opzichte van alle onroerende goederen is niet relevant. Met het nieuwe ondernemingsrecht voor ogen kan Vlabel niet ontkennen dat vastgoedactiviteiten soms toch een economische activiteit zijn. Althans, zolang het maar niet gaat om residentieel vastgoed.

Conclusie

Vlabel aanvaardt dat als onroerende goederen voor de economische activiteit van de vastgoedvennootschap worden aangewend de vrijstelling van de schenkbelasting of de vermindering van het tarief in de erfbelasting kan worden toegepast. Vlabel draait echter geen 180 graden.

Wat de Vlaamse Belastingdienst betreft blijft residentieel onroerend goed in een vastgoedvennootschap taboe. Gelet op de evolutie van het ondernemingsbegrip is haar standpunt inzake vastgoed milder dan vroeger. Vlabel lijkt alvast te ontdooien als het gaat over professionele en commerciële vastgoedvennootschappen.

Zijn hiermee de deuren geopend voor de fiscaal gunstige overdracht van commerciële vastgoedvennootschappen?

aternio kan u helpen bij de overdracht van uw onderneming of de planning van uw familiaal vermogen. Contacteer onsvrijblijvend.