Huurachterstal: kan huren zonder te betalen blijven duren?

Huren. Een waardig alternatief voor mensen die, omwille van bepaalde motieven, geen eigen woning kunnen of willen aankopen. Het Burgerlijk Wetboek (BW) voorziet in de nodige regelgeving rond woninghuur. Het grote uitgangspunt daarbij is de bescherming van de huurder, omdat men die vaak aanziet als de "economisch zwakkere partij".

Allemaal goed, maar... met de ondertekening van een woninghuurovereenkomst (hierna afgekort "huurovereenkomst") gaan zowel de huurder als de verhuurder een engagement aan tegenover elkaar, iets wat ze niet zomaar ongedaan kunnen maken.

In heel grote lijnen samengevat komt het erop neer dat de verhuurder de woning in een goede staat van onderhoud moet afleveren en de huurder het ongestoord genot van de woning moet laten genieten. De huurder moet die woning dan weer gebruiken als een goede huisvader (of huismoeder) en tijdig de afgesproken maandelijkse huur betalen.

Dat lijkt op het eerste zicht eenvoudig. Maar is dat in de realiteit ook zo? De huurder geniet bescherming door het BW, maar hoe zit het met de bescherming van de verhuurder? Wat als die niet betaald wordt? Of wat als de huurder de huur uiteindelijk wel betaalt, maar telkens met de nodige vertraging? Bestaat er ook een bescherming voor de verhuurder?

Huurdecreet anno 2019

We herhalen graag even dat het nieuwe Woninghuurdecreet van toepasselijk op de huurovereenkomsten van een hoofdverblijfplaats die worden afgesloten vanaf 1 januari 2019. U kan de principes van dat decreet nog even nalezen in een eerdere bijdrage. Daarin is reeds een eerste voorzet gegeven richting de bescherming van de verhuurder.

Verhuurders kunnen voortaan 3 maanden huurwaarborg eisen. Dit om enige zekerheid van betaling te garanderen indien het in de huurrelatie zou misgaan.

Bescherming tegen huurachterstal (tot 31 mei 2020)

Als verhuurder beschikt u over een aantal mogelijkheden om u te beschermen tegen het derven van huurinkomsten.

Voorlopig, tot 31 mei 2020, kan u nog beroep doen op het Vlaams Huurgarantiefonds. Dit fonds bestaat sinds januari 2016 en beschermt tegen huurders die het nalaten om hun betalingsverplichtingen na te komen.

Het Huurgarantiefonds komt tussen in gevallen van huurachterstand, wanneer de situatie aan volgende cumulatieve voorwaarden voldoet:

1. de huurder heeft een huurachterstand van drie maanden;
2. er is uitstel van betaling verleend door een rechterlijke instantie;
3. er werd, gerechtelijk, een afbetalingsplan opgelegd; én
4. de huurder leeft het opgelegde afbetalingsplan niet na.

De tussenkomst van het Huurgarantiefonds is beperkt tot een maximumbedrag van drie maanden huur. Voornoemd bedrag wordt bovendien geplafonneerd tot een bedrag van 2.946 euro, telkens de huurder het opgelegde afbetalingsplan niet naleeft.

Om de bescherming van het Huurgarantiefonds te genieten, dient u zich als verhuurder eerst aan te sluiten bij het fonds. Vervolgens dient u per huurovereenkomst een eenmalige aansluitingsvergoeding te betalen. Kleine randbemerking: het is principieel niet toegelaten om die aansluitingsvergoeding door te rekenen aan de huurder.

Bescherming tegen huurachterstal (vanaf 1 juni 2020)

Op 3 mei 2019 heeft de Vlaamse Regering het besluit tot instelling van een tegemoetkoming aan het OCMW ter bestrijding van de uithuiszettingen goedgekeurd. Hierdoor ligt een grondige hervorming van het Huurgarantiefonds op tafel.

Er komt een totaal nieuwe werkwijze, met een sterke focus op preventie. Het nieuwe Fonds ter Bestrijding van de Uithuiszettingen (FBUH) treedt in werking op 1 juni 2020. Het huidige Huurgarantiefonds houdt vanaf dezelfde datum op te bestaan.

Het besluit van de Vlaamse Regering voorziet bovendien in een sleutelpositie voor het OCMW. Zodra zij kennis nemen van een huurachterstal, zullen zij autonoom beslissen of zij de huurder specifiek zullen begeleiden bij diens betalingsverplichtingen. Het OCMW zal ook zelf de afweging maken of zij hiervoor al dan niet een beroep wensen te doen op het FBUH. Het is zo dat het OCMW kan beslissen om 50% van de huurachterstallen te voldoen voor de huurder. Echter opnieuw met een plafond: het OCMW zal maximaal 1.250 euro betalen.

Raamovereenkomst

Door middel van een overeenkomst tussen het OCMW, de verhuurder en de huurder, worden er een aantal principes vastgelegd.

Het gaat in concreto om:

  • de vaststelling van de grootorde van de huurachterstal;
  • de vaststelling van het percentage van de huurachterstal dat het OCMW voor zijn rekening zal nemen en welk bedrag de huurder nog moet dragen mits een afbetalingsplan;
  • het engagement van de huurder om de afbetaling effectief ter harte te nemen en zich daarbij te laten begeleiden;
  • het engagement van de verhuurder om het afbetalingsplan te respecteren en geen vordering tot uithuiszetting in te leiden zolang het afbetalingsplan wordt nageleefd en er geen nieuwe huurachterstal ontstaat.

Zodra een dergelijke overeenkomt bestaat, dient men dit te melden aan het FBUH, die op hun beurt een tegemoetkoming gaan geven aan het OCMW. Het gaat om een standaard forfaitair bedrag 200 euro en 25% van de huurachterstal (met een maximum van 625 euro).

Indien later blijkt dat er een stabiele woonsituatie is ontstaan, zal het FBUH nog een tweede keer betalen aan het OCMW. Dit keer gaat het om 35% van de huurachterstal (met een maximumbedrag van 875 euro).

Onder het begrip ‘stabiele woonsituatie’ dient te worden begrepen dat er 12 maanden na ondertekening van de overeenkomst wordt vastgesteld dat overeenkomst correct werd nageleefd en dat er geen nieuwe huurachterstal is ontstaan. Of deze stabiele woonsituatie effectief is bekomen hangt af van een verklaring van het OCMW en de verhuurder.

Indien de huurder op een bepaald moment naar een andere woning wil verhuizen, dient op het ogenblik van beëindiging van de huurovereenkomst te blijken dat de begeleidingsovereenkomst correct werd nageleefd en er dus geen nieuwe huurachterstal is ontstaan.

Door het voorgaande ontstaat er dus een gedeelde financiële verantwoordelijkheid tussen zowel het OCMW als het FBUH.

Kan je uw huurder "selecteren"?

In een eerdere bijdrage kan u dit uitgebreid nalezen. Toch even recapituleren: iedereen heeft recht op een behoorlijke huisvesting. Het recht op bescherming van de privacy is iets om hoog in het vaandel te dragen.

Het is belangrijk de privacy van de potentiële huurder te allen tijde te respecteren.  Het is daarbij sowieso verboden om een huurder, die een woning in Vlaanderen wenst te huren, te discrimineren (op basis van geslacht, leeftijd, nationaliteit, etc…)

Loonfiches (of andere documenten waaruit de solvabiliteit kan worden afgeleid) mogen wel worden opgevraagd. Indien daaruit zou blijken dat een kandidaat-huurder niet solvabel is, mag de verhuurder die kandidaat dus wel weigeren.

Wetgevende initiatieven?

Tot slot nog meegegeven dat er wetgevende initiatieven zijn om de verhuurder te beschermen.

Zo is er een wetsvoorstel ingediend tot instelling van strafsancties jegens personen die opzettelijk en herhaaldelijk verzuimen hun huurgeld te betalen als tegenhanger van de strafsacties voor huisjesmelkerij. Dit lijkt op het eerste zicht een brug te ver. Of dit voorstel het effectief zal halen, moet blijken uit de verdere besprekingen.

aternio volgt dit voor u op.

Contacteer ons voor verdere toelichting of analyse van uw rechten en plichten als verhuurder.


Vastgoedvennootschap en fiscaal gunstig schenken of vererven

In Vlaanderen bestaat een fiscaal gunstige regeling voor de overdracht van familiale vennootschappen. De bedoeling van de regeling is om bedrijfsleiders-aandeelhouders actief aan te zetten om tijdens hun leven reeds na te denken over hun opvolging. Om de overdracht van aandelen van familiale vennootschappen bij leven te stimuleren bestaat er een vrijstelling van schenkbelasting. Bij afwezigheid van schenking kan een latere vererving alsnog gunstig gebeuren aan een vast tarief van 3% of 7%. Komt een vastgoedvennootschap hiervoor in aanmerking?

Tal van voorwaarden moeten zijn voldaan om te kunnen genieten van beide gunstmaatregelen. Eén daarvan heeft betrekking op de vennootschapsactiviteit. Indien de vennootschap uitsluitend vastgoedactiviteiten heeft dan is meestal niet voldaan aan de activiteitsvoorwaarde. Althans tot voor kort. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) lijkt blijkbaar haar invulling van de activiteitsvoorwaarde te verruimen. We gaan hier dieper op in.

Fiscaal gunstregime 

Tarief 

Het fiscaal gunstregime voor familiale vennootschappen betekent een volledige vrijstelling van schenkbelasting en een verlaagd tarief in de erfbelasting. Wat betreft de erfbelasting betekent dit voor de partner of de erfgenamen in rechte lijn dat de nettowaarde van de aandelen wordt belast aan 3%. In alle andere gevallen is de nettowaarde van deze verkrijging belast aan 7%, wat nog steeds veel lager is dan de normale progressieve tarieven.

Uiteraard moeten een aantal voorwaarden voldaan zijn om te kunnen genieten van deze fiscale gunst. Indien men niet voldoet aan de voorwaarden zijn de normale tarieven opeisbaar.

Participatievoorwaarde

De participatievoorwaarde wil het familiaal karakter van de vennootschap toetsen. In tegenstelling tot vroeger is sinds 1 mei 2019 niet langer het percentage aandelen van belang maar wel het percentage van de stemrechten in de vennootschap. Het nieuw Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV) maakt het immers mogelijk dat aan een aandeel meerdere stemrechten zijn verbonden.

In concreto betekent dit dat de schenker/erflater (samen met zijn familie in ruime zin) aandelen in volle eigendom heeft die minstens 50% van de stemrechten in de vennootschap vertegenwoordigen. 30% van de stemrechten volstaat wanneer de schenker/erflater samen met zijn familie samen met één andere aandeelhouder (natuurlijk persoon) minstens 70% of met twee andere aandeelhouders minstens 90% van de stemrechten in de vennootschap heeft.

Activiteitsvoorwaarde 

De familiale vennootschap moet ook de activiteitsvoorwaarde kunnen afvinken. Dit houdt in dat de vennootschap een werkelijke economische activiteit moet hebben. Vennootschappen zonder enige reële economische activiteit kunnen nooit onder de gunsttarieven worden overgedragen.

Een vennootschap heeft geen reële economische activiteit als tegelijkertijd:

  1. de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (code 62 van de resultatenrekening) een percentage gelijk of lager dan 1,50% uitmaken van de totale activa (code 20/58 van de balans); én
  2. de terreinen en gebouwen (code 22 van de balans) meer dan 50% uitmaken van het totaal actief (code 20/58 van de balans).

Continuïteitsvoorwaarden

Het volstaat niet om te voldoen aan de participatie- en activiteitsvoorwaarden. Neen, om zich te verzekeren van de vrijstelling of het verminderd tarief is het noodzakelijk dat gedurende een periode van 3 jaar na de overdracht nog enkele voorwaarden vervuld blijven.

Behoud activiteiten. De vennootschap dient haar reële economische activiteiten ononderbroken te behouden. De controle gebeurt aan de hand van de statuten en de neergelegde jaarrekeningen.

Behoud kapitaal/eigen vermogen. Het kapitaal of het eigen vermogen wanneer het een vennootschap betreft heeft waarbij er geen kapitaalbegrip bestaat, mag niet dalen door uitkeringen of terugbetalingen. Zoniet, zullen deze uitkeringen of terugbetalingen belast worden aan de normale tarieven.

Behoud zetel. De vennootschap behoudt haar maatschappelijke zetel binnen de EER.

Vastgoedactiviteiten volgens Vlabel

Omzendbrief 2015

In haar omzendbrief van 2015 stelt Vlabel dat het het louter exploiteren en beheren van onroerende goederen niet volstaat als economische activiteit. Bovendien is er ook het (weerlegbaar) wettelijk vermoeden van afwezigheid van reële economische activiteit als niet cumulatief is voldaan aan de twee voornoemde wettelijke voorziene boekhoudkundige parameters. Hierdoor vallen vastgoedvennootschappen quasi steevast uit de boot.

Voorafgaande beslissing nr. 19008 van 29 april 2019

Vlabel lijkt hier anno 2019 anders over te denken. Getuige haar voorafgaande beslissing nr. 19008 van 29 april 2019.

De Vlaamse Belastingdienst stelt vast dat de invulling van het ondernemersbegrip geleidelijk aan is geëvolueerd. Met ingang van 1 november 2018 is er in het ondernemingsrecht namelijk geen sprake meer van een eventueel onderscheid tussen vennootschappen die louter onroerend goed verhuren enerzijds, en anderzijds vennootschappen die onroerende goederen kopen en verkopen. Ten gevolge van de verruiming van het ondernemersbegrip begrijpt Vlabel ook dat een ruimere invulling van de activiteitsvoorwaarde noodzakelijk is.

Blijkbaar kunnen vastgoedvennootschappen nu in bepaalde gevallen toch de toets van een economische activiteit doorstaan. In het bijzonder wanneer het professioneel vastgoed betreft waarbij regelmatig verkopen met meerwaarde plaatsvinden. Verder houdt Vlabel ook rekening met verbetering van de rentabiliteit en de marktwaarde, de betrokkenheid van externe partijen (zoals aannemers, architecten, immobiliënkantoren) en de aanwezigheid van externe financiering. Het louter beheren van privé-patrimonium blijft uitgesloten.

Het niet voldoen aan de boekhoudkundige parameters is volgens Vlabel niet noodzakelijk een probleem. Indien de vennootschap kan bewijzen dat er wel degelijk een werkelijke economische activiteit is er niks aan de hand. De vennootschap zal moet aantonen dat de onroerende goederen worden aangewend voor haar economische activiteit en dat het vastgoed geen privaat patrimonium betreft.

Het principieel standpunt van Vlabel is nog steeds dat de verhuring van onroerend goed aan derden (woning- of handelshuur) – buiten de groepsstructuur – niet volstaat als tegenbewijs. Het aandeel of percentage van dergelijke verhuurde onroerend goederen ten opzichte van alle onroerende goederen is niet relevant. Met het nieuwe ondernemingsrecht voor ogen kan Vlabel niet ontkennen dat vastgoedactiviteiten soms toch een economische activiteit zijn. Althans, zolang het maar niet gaat om residentieel vastgoed.

Conclusie

Vlabel aanvaardt dat als onroerende goederen voor de economische activiteit van de vastgoedvennootschap worden aangewend de vrijstelling van de schenkbelasting of de vermindering van het tarief in de erfbelasting kan worden toegepast. Vlabel draait echter geen 180 graden.

Wat de Vlaamse Belastingdienst betreft blijft residentieel onroerend goed in een vastgoedvennootschap taboe. Gelet op de evolutie van het ondernemingsbegrip is haar standpunt inzake vastgoed milder dan vroeger. Vlabel lijkt alvast te ontdooien als het gaat over professionele en commerciële vastgoedvennootschappen.

Zijn hiermee de deuren geopend voor de fiscaal gunstige overdracht van commerciële vastgoedvennootschappen?

aternio kan u helpen bij de overdracht van uw onderneming of de planning van uw familiaal vermogen. Contacteer onsvrijblijvend.


Hebt u het contract op een juiste wijze ondertekend?

Een vennootschap, besloten of  naamloos, dient noodgedwongen beroep te doen op één of meerdere natuurlijke personen om deel te kunnen nemen aan het rechtsverkeer. Een vennootschap moet immers finaal vertegenwoordigd worden door minstens één natuurlijke persoon.

Wie rechtsverkeer zegt, zegt in één adem contracten. Het contract is ondertekend, maar wie plaatst de handtekening? In welke hoedanigheid is gehandtekend? Dit kan immers verregaande gevolgen hebben voor de ondertekenaar.

Wie is nu wanneer gebonden? De orgaantheorie.

Wanneer natuurlijke personen optreden in hun hoedanigheid van bestuurder, "in naam en voor rekening van", gaan zij in beginsel geen persoonlijke verbintenissen aan. Zij handelen qualitate qua, met andere woorden in de hoedanigheid van bestuurder van de vennootschap.

Wanneer een bestuurder een overeenkomst ondertekent in de hoedanigheid van bestuurder, is enkel de vennootschap verbonden. Krachtens artikel 1134, eerste lid Burgerlijk Wetboek strekken alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, degenen die ze hebben aangegaan tot wet. In casu, de vennootschap.

Wanneer het bestuursorgaan van een vennootschap rechtshandelingen stelt, zoals het aangaan van overeenkomsten, in naam en voor rekening van de vennootschap, waarborgt de orgaantheorie dat de door het bestuur afgesloten overeenkomsten toerekenbaar zijn aan de rechtspersoon zelf.  Dit impliceert dat de bestuurders-natuurlijke personen van de rechtspersoon niet zijn gebonden.

Toch persoonlijk gebonden? Dubbele hoedanigheid.

Discussie ontstaat vaak bij niet-naleving van een door de vennootschap afgesloten overeenkomst. De tegenpartij wil de bestuurder dan eveneens op het matje roepen. Denk bijvoorbeeld aan het niet betalen van de huur bij een huurovereenkomst. De verbitterde verhuurder wil de niet betaalde huurgelden zowel bij de vennootschap als bij de bestuurder gaan innen en dagvaardt beiden.

Wanneer een akte zowel verbintenissen van een rechtspersoon als persoonlijke verbintenissen van de bestuurder bevat kan er twijfel gaan bestaan. Er mag volgens het Hof van Cassatie (bijvoorbeeld: arrest van 13 december 2012 (België). RG C.12.0204.F) geen enkele twijfel over bestaan dat de ondertekenaar zich ook persoonlijk heeft willen verbinden. Wanneer het onduidelijk is of de bestuurder zich ook ten persoonlijke titel heeft willen verbinden, is het de taak van de rechter om de bedoeling van de partijen te achterhalen.

Tekstuele passages in de overeenkomst zijn niet doorslaggevend voor de beslechting van de discussie. Alle elementen zijn van belang.

Statutaire handtekeningsclausule

Middels de statutaire handtekeningsclausule bepaalt de vennootschap dat slechts één of meerdere bestuurders hun handtekening moeten plaatsen om de vennootschap te verbinden.

Aangezien de statuten worden gepubliceerd in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad kan iedereen in principe kennis nemen van deze clausules. Wat indien de statuten bepalen dat er twee handtekeningen vereist zijn voor een transactie vanaf 50.000 euro en het contract maar ondertekend is door één bestuurder? Is de vennootschap dan niet gebonden?

Het antwoord is 'toch wel'. Maar het antwoord is ook enigszins genuanceerder dan dat. Behalve in de coöperatieve vennootschap, de besloten vennootschap en de naamloze vennootschap zijn derden wél gebonden door de statutaire beperking.

Dergelijke clausules lijken op het eerste zicht weinig zinvol, maar kunnen wel degelijk een impact hebben. De bestuurder heeft de statuten overtreden en dus een bestuursfout begaan. Dit is een reden om geen kwijting te verlenen aan de bestuurder en zo de mogelijkheid te behouden om een vordering tot schadeloosstelling in te stellen.

Invloed nieuw bewijsrecht

De invoering van het ondernemingsbegrip en de verruiming van het bewijsrecht tot gevolg daarvan kan wel eens invloed gaan hebben.

Het vrij bewijsstelsel wordt versoepeld, aangezien het plafond van 375 euro wordt verhoogd naar 3.500 euro. Wat meteen betekent dat voor contracten onder de waarde van 3.500 euro het bewijs vrij kan geleverd worden. Sms’en, mails, getuigen, vermoedens… kunnen bewijs aanbrengen dat een bestuurder zich ook persoonlijk heeft verbonden. Zoals uit rechtspraak is gebleken dient de werkelijke bedoeling  de voorkeur te genieten op de gebruikte bewoordingen.

Wanneer de bestuurder als onderneming kwalificeert kan vrij bewijs geleverd worden ook boven de 3.500 euro.

De verruiming van de vrije bewijsvoering in combinatie met het gegeven van e-commerce kan wel eens tot meer discussies leiden.

Conclusie

Een gewaarschuwd bestuurder is er twee waard. Bij ondertekening is het daarom aangewezen om steeds te vermelden in welke hoedanigheid de ondertekenaar optreedt.

aternio helpt u graag bij de opmaak van uw contracten met oog voor detail. Contacteer ons vrijblijvend.


Streep door effectentaks: wat betekent dit voor u?

De notoire effectentaks is vernietigd. De belasting is discriminerend en onverenigbaar met het grondwettelijk gewaarborgd gelijkheidsbeginsel. Dat bevestigt het Grondwettelijk Hof in een arrest van 17 oktober 2019. Wat betekent dit nu juist en wat zijn de gevolgen voor u?

Tegenwind

Het idee ontsproot twee jaar geleden in het Zomerakkoord van de regering-Michel. In maart 2018 werd vervolgens de Wet houdende invoering van een taks op effectenrekeningen gepubliceerd.

Door middel van deze effectentaks, een heffing van 0,15 procent op effectenrekeningen waar minstens een half miljoen euro op staat, streefde de wetgever naar fiscale rechtvaardigheid. Bovendien was het de bedoeling om zo’n dikke 250 miljoen in de staatskas te brengen.

De Raad van State uitte eerder al kritiek op deze wet en achtte ze discriminerend. De wetgever viseerde enkel effectenrekeningen van natuurlijke personen en liet onder andere effectenrekeningen van vennootschappen, levensverzekeringen, aandelen, goud, kunst en vastgoed buiten beschouwing. Door allerlei achterpoortjes miste de effectentaks bovendien zijn effect.

Toch gehandhaafd

Ondanks fameuze tegenwind ging de regering-Michel evenwel door met de inning van de taks. Echter was deze geen lang leven beschoren. Het Grondwettelijk Hof oordeelde heel recent (lees: vorige maand) namelijk dat de wet het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel op drie punten schendt en heeft ze bijgevolg vernietigd. Daardoor heeft de taks zelf geen wettelijke basis meer.

De Staat vernietigt de taks enkel voor de toekomst. Dit wil zeggen dat de overheid voor de belasting van 2020 (de periode van oktober 2019 tot september 2020) geen effectentaks meer zal heffen, maar de gevolgen van de effectentaks nog wel zal handhaven voor de referentieperiodes die liepen tot 30 september 2019.

Concreet

Er is geen restitutie door de overheid voor de reeds geïnde taks en voor de referentieperiode die liep tot 30 september 2019, zal u nog belast worden.

Tegen de nog te betalen belastingen kan u beroep aantekenen. Echter is het moeilijk te voorspellen hoe de rechtbanken zich hierover zullen uitspreken.

Wanneer u heeft gekozen voor een opt-in, zullen de banken waar u effectenrekeningen aanhoudt automatisch de taks doorstorten naar de Staat. Indien u echter nog de keuze heeft, adviseren wij om hiervoor niet te opteren. Desgevallend kan u zich de moeite getroosten van het indienen van een bezwaarschrift om teruggaaf te bekomen.

Neem zeker contact op met onze tax advisors, indien u vragen heeft.


Zwijgen is niet toestemmen: klik hier voor cookies

Cookiebanners die je informeren dat ze je toestemming willen om cookies op je toestel te installeren: je ziet ze overal, maar zijn ze ook voldoende? Het Europees Hof van Justitie bevestigde met haar arrest van 1 oktober dat de gebruiker toch actiever zijn of haar instemming zal moeten uiten.

Twee soorten cookies

In de ogen van de Europese wetgever zijn cookies in te delen in twee categorieën. Enerzijds zijn er de cookies waarvoor effectief toestemming  moet worden gegeven. Anderzijds is er een uitzondering voorzien voor cookies die strikt noodzakelijk zijn.

We beginnen bij het vreemde eendje in de vijver: de strikt noodzakelijke of essentiële cookies.
Wanneer een website cookies op het toestel van de gebruiker plaatst of raadpleegt, moet men geen toestemming vragen? Voorwaarde is wel dat ze strikt noodzakelijk moeten zijn om de website effectief te kunnen gebruiken. Het gaat hierbij dus enkel om die specifieke cookies zonder dewelke de website niet naar behoren zou functioneren. Denk hierbij aan de cookies die de cookievoorkeur bijhouden of die het winkelwagentje onthouden, enz.

Alle andere cookies mogen pas geplaatst of geraadpleegd worden nadat eerst toestemming werd gevraagd (en gekregen!) van de gebruiker. De e-privacy-richtlijn verbindt aan deze toestemming een aantal voorwaarden. Zo moet het gaan om een vrije, specifieke en ondubbelzinnige wilsuiting. De toestemming moet ook voorafgegaan worden door duidelijk en volledige informatie. Het Europees Hof van Justitie gaf in haar voornoemd arrest verduidelijking bij deze voorwaarden. Oppassen dus wanneer jouw website analytische, functionele en/of advertentie cookies gebruikt.

Toestemming: de gebruiker klikt zelf

Het Hof vertelt ons in haar arrest wanneer er nu sprake is van een wilsuiting van de gebruiker. Vindt deze wilsuiting niet op de juiste wijze plaats, dan is er geen sprake van toestemming.

Volgens het Hof moet het begrip 'wilsuiting' letterlijk geïnterpreteerd worden. Meer nog, het moet gaan om een ondubbelzinnige wilsuiting. Dit wil zeggen dat de gebruiker een echte, actieve, handeling moet stellen waaruit zijn toestemming blijkt. Het is dus niet voldoende dat de gebruiker louter passief blijft.

De toestemming van de gebruiker mag niet verondersteld worden, maar moet effectief blijken uit een actieve gedraging van deze gebruiker.

Concreet houdt dit in dat het gebruik van standaard aangevinkte vakjes niet voldoende is. Het gebruik van dergelijke vakjes houdt namelijk in dat de gebruiker een actieve handeling moet stellen om zijn toestemming te weigeren. Blijft de gebruiker passief en doet hij/zij niks, dan gaat men er van uit dat toestemming werd gegeven. Zoals hierboven blijkt is dit volgens het Hof niet in lijn met de Europese Privacywetgeving. Het is zelfs net het omgekeerde.

Het mag duidelijk zijn dat websites met een cookiebanner die de gebruiker enkel informeert over de gebruikte cookies, met een verwijzing naar het cookiebeleid,  zeker niet volstaat. De gebruiker krijgt dan namelijk helemaal geen kans om zijn rechtsgeldige toestemming, al dan niet, te verlenen.

Informatie is ook voor cookies belangrijk

Vooraleer een gebruiker toestemming kan verlenen, moet de website voorzien in duidelijke en volledige informatie. Deze informatie moet ervoor zorgen dat de gebruiker begrijpt waarvoor hij toestemming geeft en ook de gevolgen daarvan kan bepalen. Om te begrijpen wat cookies juist zijn en wat de gevolgen zullen zijn moet de informatie dan ook voldoende gedetailleerd zijn.

Louter informeren over de identiteit van de verwerkingsverantwoordelijke (vaak de website-eigenaar) en de gebruikte cookies is niet voldoende. Men moet ook informeren over:
(1) de doeleinden waarvoor de cookies geplaatst worden; en
(2) de "levensduur" van de geïnstalleerde cookies: men kan namelijk veel informatie verzamelen indien de cookies voor lange perioden op het toestel van de gebruiker staan.
Het cookiebeleid moet eveneens melding maken van de mogelijke andere ontvangers van de gegevens verzameld door de cookies. Dit om tegenover de gebruiker een eerlijke verwerking van deze gegevens te waarborgen.

Ik verzamel toch helemaal geen persoonsgegevens?

Plaatst of raadpleegt een website cookies, dan verwerkt zij hierbij vaak persoonsgegevens. De informatie die de website verzamelt, koppelt zij dan ook vaak aan de gebruiker.

Maar, wat als de website dit niet doet en zij geen persoonsgegevens verwerkt? Verandert dit iets aan haar verplichtingen?

Het Hof neemt hier een duidelijk standpunt in en stelt dat dit geen verschil uitmaakt. De wetgeving heeft namelijk tot doel het privéleven van de gebruikers te beschermen. Het maakt geen verschil uit dat het niet om persoonsgegevens gaat. Het louter opslaan of ophalen van informatie uit het apparaat van de gebruiker zorgt ervoor dat met moet voldoen aan de hierboven beschreven voorwaarden.

Besluit

Het Hof maakt met haar arrest duidelijk dat er nog heel wat werk voor de boeg is. Website-eigenaars doen er goed aan om na te gaan of zij wel op een correcte wijze toestemming vragen aan hun gebruikers voor het plaatsen van cookies. Veel websites maken namelijk nog gebruik van een simpele cookiebanner zonder keuzemogelijkheid of van reeds aangevinkte keuzevakjes of sliders. Kijk ook zeker goed na of de cookiebanner duidelijke informatie geeft over de duurtijd van de cookies en de andere ontvangers van de cookie gegevens.

In de tussentijd werkt de Europese wetgever aan een nieuwe E-privacy-verordening. Deze zou de regels rond het gebruik van cookies in de toekomst nog strikter kunnen maken.

aternio adviseert u graag bij de implementatie van al deze regels en voorwaarden, of bij de opmaak van een uitgebalanceerd cookiebeleid.


Schatting onroerend goed bij overlijden: bindend voor Vlabel

Wanneer iemand komt te overlijden, moet er een aangifte nalatenschap gebeuren. Deze vormt de basis voor het heffen van de erfbelasting (onder de oude benaming "successierechten"). De erfrechtelijke tarieven worden losgelaten op de goederen die zich in het vermogen van de overledene bevinden. Afhankelijk van de verwantschapsgraad zal er dan een splitsing gemaakt worden tussen de roerende en de onroerende goederen. Ok, tot zover de theorie.

In de praktijk zal er in die aangifte nalatenschap ook een waardering moeten worden opgenomen. Voor de roerende goederen (gelden, effectenportefeuilles,...) is dat makkelijk aangezien daar per definitie een cijfer op kleeft. Maar hoe zit dat met onroerende goederen? Moeten daar effectief een schatting aan de basis liggen?

Deze waardering moet correct verlopen. Want wat is de werkelijke waarde? Indien u een (te) hoge waarde opneemt, zal u (te) veel erfbelasting moeten betalen.  Deze kan u niet meer recupereren, ook niet als u nadien toch aan een lagere prijs verkoopt. Geeft u een (te) lage waarde aan, dan riskeert u een boete wegens tekortschatting.

Het hoeft geen betoog dat de waarde die u opneemt maar beter zo realistisch mogelijk is. Om de onzekerheidsfactor weg te nemen, bestaat de mogelijkheid om beroep te doen op een door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) erkend schatter-expert, die een schattingsverslag opstelt conform het charter van Vlabel.  Gevolg? Vlabel blij want ze hebben een realistische schatting; en u blij want u kan op uw twee oren slapen.

Zo was het vroeger (tot en met 2014)

Tot 2014 behoorde de inning van de erfbelasting tot het takenpakket van de federale overheid. De mogelijkheid bestond om een voorafgaande schatting op tegenspraak te vragen aan de ontvanger van het bevoegde registratiekantoor (oud art. 20 W.Succ.). Vervolgens werden er één of meerdere deskundigen aangesteld.  Dit alles gebeurde allemaal in onderling overleg.

Deze waardering gebeurde steeds op uw eigen kosten en was definitief, zowel voor u als voor de Administratie. Er waren geen aanvullende rechten of boeten verschuldigd, zelfs niet bij een verkoop met meerwaarde. Deze regeling bestaat nog steeds, ongeacht de ligging van de onroerende goederen, wanneer de erflater een inwoner is van het Waals of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Vlaanderen heeft er een andere regeling op na gehouden.

Schatting door een erkende schatter-expert (vanaf 2015)

Sinds 2015 is de erfbelasting een gewestmaterie geworden. Vlabel staat vanaf dat moment zelf in voor de inning van de erfbelasting in Vlaanderen. Het principe van de voorafgaande schatting op tegenspraak werd vervangen door een gratis eenzijdige schatting door Vlabel (art. 3.3.1.0.9 VCF).

Om de gratis eenzijdige schatting in het werk te stellen, moest Vlabel een schattingstool uitwerken om een betrouwbare schatting van de verkoopprijs te bepalen. In afwachting hiervan werd alvast in een alternatief systeem voorzien. Dit kreeg sinds eind 2017 een decretale basis in artikel 3.3.1.0.9/1 VCF en blijft tot op vandaag nog steeds bestaan.

Sinds eind 2017 kan u voor de schatting van onroerende goederen een beroep doen op landmeters-experten die een zogenaamd ‘kwaliteitscharter’ met Vlabel gesloten hebben. Al deze experten zijn terug te vinden in een lijst op de website van Vlabel. Een erkende schatter  kan u herkennen via diens Vlabel identificatienummer.

Wanneer u, als aangifteplichtige erfgenaam, de waarde van een onroerend goed wil laten schatten, kan u dus een beroep doen op een erkend schatter-expert. Niet onbelangrijk detail: deze schatting is bindend voor Vlabel mits er aan 3 cumulatieve voorwaarden is voldaan. Het schattingsverslag moet:
(1) opgesteld zijn door een door Vlabel erkend schatter-expert;
(2) goed gemotiveerd zijn en voldoen aan een aantal, wettelijk bepaalde, vorm- en kwaliteitsvereisten; en
(3) toegevoegd worden aan de aangifte van nalatenschap op het moment dat die ingediend wordt.

Maar let op: wanneer iemand een beroep doet op een schatter-expert, verlengt dit de aangiftetermijn niet! Onder het motto: goede afspraken maken goede vrienden: bespreek met de aangestelde schatter-expert wat de uiterste indieningstermijn van de aangifte is, om frustraties te vermijden.

De Vlaamse Belastingdienst voert bovendien controles uit op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen.

Eenzijdige, bindende en gratis schatting door Vlabel

Met ingang van 1 april 2019 beschikt Vlabel over hun schattingstool. Sinds dat moment is het mogelijk om, vóór het indienen van de aangifte van nalatenschap, te verzoeken om een schatting van de waarde van het geheel of een deel van de in België gelegen onroerende goederen die deel uitmaken van een opengevallen nalatenschap. De bindende schatting kan enkel gevraagd worden wanneer de erflater woonachtig was in het Vlaams gewest. De schatting door Vlabel is een mogelijkheid die dus bestaat naast de  mogelijkheid om beroep te doen op een erkende schatter-expert.

De schattingstool vormt voor Vlabel een hulpmiddel maar zij zal finaal wel zelf de waarde van het onroerend goed bepalen. De voorafgaande schatting is daarom ook kosteloos. Vlabel zal het onroerend goed eenzijdig waarderen; u wordt hierbij niet betrokken. Bovendien is deze schatting bindend en zal zij gebruikt worden voor de berekening van de erfbelasting. Vlabel kan deze waarde niet (meer) in vraag stellen, zelfs niet wanneer u het onroerend goed later verkoopt voor een hogere prijs. Er is dan geen bijvoeglijke aangifte vereist. Bijgevolg zal er ook geen bijkomende erfbelasting van toepassing zijn.

Aanvraagprocedure

Een schatting door Vlabel moet, uiteraard, gevraagd worden voor de deadline voor het indienen van de aangifte nalatenschap verstrijkt en uiteraard vooraleer de  aangifte zelf effectief ingediend is. Voor een aanvraag tot bindende schatting moet een formulier, op papier of elektronisch, van de Vlaamse Belastingdienst gebruikt worden.

Het formulier bevat volgende elementen (nieuw art. 3.3.1.0.5. VCF) : (i) gegevens over de aanvragers (erfgenamen) en de erflater; (ii) de keuze van een woonplaats, als plaats waar alle kennisgevingen naar gestuurd kunnen worden; (iii) de aanduiding van het te schatten onroerend goed met de kadastrale gegevens; (iv) een overzicht van de stukken die nuttig kunnen zijn voor de schatting, zoals foto’s, schetsen van de ligging of indeling,... Deze stukken kunnen als bijlage toegevoegd worden. Vlabel bezorgt hiervan een ontvangstmelding. Het is mogelijk dat Vlabel nog bijkomende stukken opvraagt indien de aanvraag onvolledig of onduidelijk is (nieuw art. 3.3.1.0.5, §2 VCF) . Ook een plaatsbezoek behoort tot de mogelijkheden (nieuw art. 3.3.1.0.9, lid 3 VCF).

Ook voor schenkingen?

Aangezien deze procedure nu helemaal uitgewerkt is, kan deze ook buiten het kader van de nalatenschap haar nut betekenen. Zo onder meer wanneer u een schenking van een onroerend goed overweegt. Ook dan moet u een waarde voorleggen. Wanneer u hiervoor een erkend schatter-expert onder de arm neemt, kan u ook op dit vlak alvast gemoedsrust creëren.

aternio staat u graag bij, zowel wanneer u een schenking overweegt of indien u met een overlijden geconfronteerd wordt.


Duolegaat afgeschaft, maar goede vrienden gaan er op vooruit

Driewerf hoera, we hebben sinds kort een Vlaamse regering. Het is geen nieuwtje dat onze begroting er niet zo rooskleurig uitziet. Recent werden de begrotingstabellen vrijgegeven. Daaruit blijkt dat de kersverse Vlaamse regering fors wil bezuinigen. Zo willen ze 75 miljoen euro besparen door het duolegaat niet meer toe te staan vanaf 2021. Maar de vererving aan goede vrienden wordt erfrechtelijk beter koop, wat op zich dan weer nieuwe opportuniteiten kan creëren.

Een duolegaat?

Nog even hernemen dat het duolegaat vooral zijn verdienste bewijst wanneer men iemand wil bevoordelen die normaal gezien onderworpen is aan een hoog tarief in de erfbelasting. Dit is het geval voor broers en zussen, neven of nichten en alle anderen.

De techniek van het duolegaat levert daarbij een fiscaal interessante oplossing aan. De erflater laat een deel van zijn bezittingen na aan een rechtspersoon/goed doel onder de last om een bijzonder legaat uit te keren aan of meerdere van die hoog belaste personen. De rechtspersoon/het goede doel zal bovendien de erfbelasting op het bijzonder legaat moeten betalen. U kan deze techniek of enkele varianten verder nalezen in een eerdere bijdrage.

De regering is van oordeel dat hierdoor de samenleving betaalt voor een enkel individu, wat blijkbaar niet de bedoeling kan zijn. Daardoor: aanschouw het einde van het duolegaat. Maar het is niet al "slaan" wat de klok slaat, de Vlaamse regering wil ook zalven. De tarieven op schenkingen aan goede doelen ondergaan tegelijkertijd daarom een verlaging.

Best friends for e(r)ver?

Bij wijze van tegengewicht voor het afschaffen van het duolegaat, worden verervingen aan goede vrienden dan weer goedkoper.

De Vlaamse regering creëert een zogenaamd "best friends”-tarief in de erfbelasting. Dit is een gunsttarief voor het begunstigen van goede vrienden.  Het regeerakkoord stelt dat u een bepaald deel van uw erfenis kan toewijzen aan een ‘derde’, maar dat zij daarop toch de erfrechtelijke tarieven in de rechte lijn toepassen (in plaats van het tarief tussen derden/vreemden).

Een klein cijfervoorbeeld toont aan dat dit toch wel een aanzienlijk verschil geeft.
De tarieven voor vererving tussen derden/vreemden starten momenteel op 25% op de eerste schijf van 35.000 euro en kan oplopen tot  55% voor verkrijgingen boven 75.000 euro). In rechte lijn starten de tarieven op 3% op de eerste schijf van 50.000 euro en loopt dit percentage "slechts" op tot 27% voor wat men erft boven de 250.000 euro.

Uiteraard is dit te mooi om waar te zijn om ongelimiteerd te kunnen gelden. Het bedrag per "goede vriend" zal namelijk beperkt zijn tot 12.500 euro.

Het is nog maar de vraag of de regering effectief gaat vastleggen hoeveel van die BFF's u juist mag hebben. Het regeerakkoord spreekt van “een bepaald deel van hun erfenis”, maar heeft dit verder niet verduidelijkt.

Beter goede vrienden dan verre familie

Het is positief dat de Vlaamse regering zich op dit vlak "hip" wil opstellen en oog en oor heeft voor wat geregeld in de media komt als "framilie". Door het standpunt in het regeerakkoord erkennen zij de discrepantie tussen de tarieven. Het is namelijk niet ondenkbaar dat mensen die bijvoorbeeld zelf geen kinderen hebben, meer contact en affiniteit hebben met een goede vriend, dan dat zij hebben met bijvoorbeeld hun zijverwanten (broers, zussen,...)

Besluit

Het klinkt allemaal zeer aanlokkelijk in de oren, maar het is momenteel nog niet duidelijk hoe dit concreet vorm krijgt en of er bijvoorbeeld voorwaarden aan zullen verbonden worden. Het is daarbij niet ondenkbaar dat het leveren van het bewijs van deze "best friend-relatie" enige administratieve rompslomp met zich mee zal brengen.

Bovendien kan u er ook nog steeds voor kiezen om reeds bij leven uw beste vriend(en) te bevoordelen. Wanneer het dan gaat om roerende goederen zal er slechts een tarief van 7% schenkbelasting van toepassing zijn. Schenkingen van onroerende goederen beginnen in dat geval aan een tarief van 10% voor de eerste schijf van 150.000 euro en kunnen oplopen tot 40% voor alles boven de 450.000 euro.

Contacteer ons indien u samen met ons uw vermogensplanning wenst te optimaliseren.


Franse baksteen in Belgische vennootschapsmaag

Het gezegde ‘de Belg heeft een baksteen in de maag’ is niet zomaar uit de duim gezogen. Op het ogenblik dat er geen koopjes meer te doen zijn in eigen land kijkt men al snel eens over de landgrens heen.

In een eerdere bijdrage werd uiteengezet dat het voor heel wat Belgen nog steeds een ultieme droom is om een tweede verblijf te hebben in “la douce France“. Hoe zit het nu als een Belgische vennootschap een onroerend goed bemachtigd in Frankrijk? Investeren in Frans vastgoed. Een goed idee?

Deze blog gaat in op een aantal fiscale gevolgen van een investering in Frans vastgoed door een Belgische vennootschap.

Aankoop onroerend goed, registratierechten - btw?

Niet anders dan in België zijn er ook in Frankrijk registratierechten te voldoen op de aankoop van een Frans onroerend goed. Het tarief bedraagt 5,09 % op de marktwaarde, vermeerderd met de lasten en vergoedingen ten voordele van de verkoper. Het btw-tarief bedraagt 20 % voor woningen die als nieuw kwalificeren.

Voorgaand is weinig wereldschokkend. Wel is er veel verschil bij de verkoop van aandelen.

Aankopen van aandelen van een vastgoedvennootschap

Op de aankoopprijs van de aandelen van een ‘vastgoedvennootschap’ heft de Franse fiscus een registratierecht van 5%. Een vennootschap kwalificeert als een vastgoedvennootschap voor Franse fiscale doeleinden indien de helft van haar activa bestaat uit Frans onroerend goed, ongeacht haar nationaliteit.

Dit is dus helemaal anders dan in België. De overdracht van een vennootschap gebeurt door de verkoop van de aandelen. In feite doet het er niet toe welke activa die vennootschap bezit. Dit kunnen bijvoorbeeld voorraden, onroerend goed of beleggingen zijn. Aandelen zijn roerende goederen en bijgevolg zijn er ook geen registratierechten verschuldigd. De (onderhandse) verkoop van aandelen is in principe niet belastbaar in België, zelfs niet voor een vastgoedvennootschap in België.

In uitzonderlijke omstandigheden zal de fiscale administratie wél kunnen aantonen dat de overdracht van de aandelen in feite neerkomt op de verkoop van het onroerend goed. Dit maakt dus veinzing uit met alle fiscale gevolgen hieromtrent.

Gebruik door aandeelhouder of bedrijfsleider

Wanneer de woning niet wordt verhuurd, maar ter beschikking staat van een aandeelhouder of bedrijfsleider, kunnen hieraan zowel in België als in Frankrijk fiscale gevolgen verbonden zijn.

In Frankrijk zal een fictief huurinkomen aan vennootschapsbelasting worden onderworpen. Dit is enigszins nattevingerwerk aangezien Frankrijk geen kadastraal inkomen kent en het een inschatting betreft. Er zijn al stemmen opgegaan om ook een KI toe te kennen aan Frans vastgoed. Maar de invoering is niet eenvoudig. Een andere mogelijkheid is dat Belgische tweede verblijven worden belast aan de werkelijke huurwaarde. Een plotse belastingverhoging op Belgisch vastgoed is echter politiek moeilijk te verantwoorden. In de praktijk is deze optie dus even onwaarschijnlijk als de eerste.

In België krijgt de bedrijfsleider een fiscaal voordeel alle aard toegekend bij kosteloze terbeschikkingstelling. De bedrijfsleider kan hieraan ontkomen door betaling van een marktconforme huurvergoeding. Ook hier kan discussie ontstaan omtrent de werkelijke waarde.

Dit brengt bijgevolg fiscale onzekerheid met zich mee.

Taxe de 3 %

Er wordt een jaarlijkse belasting van 3% geheven op de verkoopwaarde van het onroerend goed dat de vennootschap aanhoudt. Deze "taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques" treft ook Belgische vennootschappen.

Er volgt geen inning indien de Belgische natuurlijke personen-aandeelhouders de identiteit en het adres van de aandeelhouders meedelen. Zelfs het engagement om dit mee te delen wanneer de belastingadministratie hierom vraagt, volstaat om de belasting te vermijden. Hiertoe dient jaarlijks een aangifte ingediend te worden. Maar dit wordt snel vergeten…met een pijnlijk fiscaal prijskaartje tot gevolg.

Vermogensbelasting

Zoals in een voorgaande blog uiteengezet, is de vennootschap vermogensbelasting verschuldigd van zodra het onroerend vermogen in Frankrijk meer dan 1,3 miljoen bedraagt. Het aanhouden van aandelen van een vastgoedvennootschap biedt geen ontsnapping aan de IFI (impot sûr la fortune immobilière).

Er is voor de berekening van de belastbare basis wel rekening te houden met onder andere de overige activa die worden aangehouden door de vennootschap. De progressieve tarieven in de vermogensbelasting lopen op van 0,5% op de eerste schijf (800.000 EUR -1.300.000 EUR) tot 1,5% op het deel boven 10 miljoen.

Verkoop onroerend goed of aandelen met meerwaarde

Wanneer de Belgische vennootschap een Frans onroerend goed met een meerwaarde verkoopt, zal de meerwaarde belast worden in de Franse vennootschapsbelasting.

Wanneer de aandeelhouders hun aandelen van de vennootschap met een meerwaarde verkopen is de fiscale situatie verschillend. Frankrijk zal actueel geen belastingen heffen omdat zij niet bevoegd is in deze situatie en in principe is de meerwaarde in België belastingvrij. De kans dat dit zo blijft is twijfelachtig gezien de verwachte aanpassing van het Belgisch-Frans dubbelbelastingverdrag.

Wat bij overdacht van aandelen bij schenking of vererving?

Bij overlijden van een Belgisch rijksinwoner is op de vererving van aandelen van een Belgische vennootschap met Frans onroerend goed België heffingsbevoegd. M.a.w. de Belgische regels, in casu de gewestelijke erfbelastingtarieven, zijn van toepassing. Wil men het successieprobleem oplossen middels een schenking zal men mogelijk wel rekening moeten houden met de Franse schenkbelasting. Dit is het geval wanneer de Belgische vennootschap kwalificeert als een vastgoedvennootschap voor Franse fiscale doeleinden.

Conclusie

Het is duidelijk dat met verschillende fiscale aspecten rekening dient te worden gehouden, zowel in Frankrijk als in België. Voorgaande situatie kan echter veranderen door enerzijds nieuwe fiscale spelregels in België en anderzijds door veranderingen in Frankrijk. Er gaan immers stemmen op dat Frankrijk toch bevoegd zou worden om belastingen te heffen op meerwaarde van aandelen voorkomend uit de verkoop van aandelen van vennootschappen die overwegend onroerende goederen hebben in Frankrijk. Dat zou betekenen dat in de nabije toekomst de Franse fiscus meerwaarden op aandelen van Belgische vennootschappen met overwegend Frans vastgoed zal belasten.

Vastgoed in Frankrijk via een Belgische vennootschap kan een goed idee zijn maar handelen met kennis van zaken is onontbeerlijk, denk maar aan de taxe van 3 % die eenvoudig te vermijden is. Investeren in Frans vastgoed? Bezint eer je begint, het is zeker op zijn plaats. Maak van de Franse droom geen nachtmerrie. Een bedachtzame fiscale planning is alvast aangewezen.

aternio helpt u graag met raad en daad, ook wanneer u over de grenzen heen trekt.


Vergunningsplicht? Vroeger wel, nu niet meer of toch opnieuw?

De Codextrein heeft de definitie van “verkaveling” gewijzigd.

Een omgevingsvergunning is niet nodig voor het verkavelen van gronden als men beschikt over een woning op een groot perceel en men een deel van dat perceel wil afsplitsen om te verkopen voor de bouw van één woning.

Een recent arrest van het Grondwettelijk Hof doet deze administratieve vereenvoudiging evenwel ongedaan.

Codextrein

De Codextrein stelde een einde aan de veralgemeende vergunningsplicht.

Zij wijzigt de definitie “verkavelingen” waardoor er slechts sprake is van verkavelen indien een grond vrijwillig wordt verdeeld in twee of meer onbebouwde kavels om ten minste één van die kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van die overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.

Voor een klassieke éénlotsverkaveling, waarbij de eigenaar van een huis met tuin beslist om enkel de tuin te verkopen met het oog op woningbouw, is ingevolge voormelde wijziging geen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist. De verkaveling creëert immers geen twee onbebouwde kavels.

De wetgever streefde er zo naar om de administratieve last te verminderen voor eigenaars die beschikken over een woning op een groot perceel en die een deel van dat perceel willen afsplitsen om te verkopen voor de bouw van één woning.

Arrest van 23 mei 2019

Door het arrest van 23 mei 2019 vernietigde het Grondwettelijk Hof het artikel dat een nieuwe definitie introduceerde.

Het arrest doet de oude definitie van het begrip “verkavelen” herleven. Hierdoor geldt opnieuw een “veralgemeende” verkavelingsplicht, ook als slechts één van beide percelen onbebouwd is.

Voor toekomstige éénlotsverkavelingen zal steeds een voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist zijn.

Reeds verleden verkoopovereenkomsten

De verkoopovereenkomsten die intussen hebben plaatsgevonden zijn ongeldig tot stand gekomen. Een verkavelingsvergunning moet immers verkregen zijn. Daarnaast moet de verkavelingsakte door de notaris zijn verleden, vooraleer het afgesplitste perceel kon worden verkocht. Voor deze gevallen dient men best alsnog een omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in.

Belanghebbenden hebben ten gevolge van het arrest daarenboven opnieuw 6 maanden de tijd om beroep in te stellen tegen het bouwproject. Zelfs nu de oorspronkelijke beroepstermijnen verstreken waren.

Conclusie

Het arrest zet een stap terug in de tijd. De administratieve vereenvoudiging komt ten einde. Een omgevingsvergunning is nu opnieuw nodig voor het verkavelen van gronden. De verkoper (die een stuk van zijn perceel heeft verkocht zonder omgevingsvergunning) en de koper zullen deze situatie zo snel als mogelijk willen regulariseren.

Inachtname van de wet, maar ook van de rechtspraak is van belang bij de totstandkoming van een overeenkomst.

aternio legal heeft hiervoor aandacht bij de opmaak van uw overeenkomsten. Contacteer ons vrijblijvend.


Uittreden uit een besloten vennootschap: welkom in de duiventil.

Ondernemen, het zit in uw bloed. Samen met uw businesspartner(s) beslist u om naar uw adviseur te stappen om een vennootschap op te richten. Op basis van een bespreking kiest u voor een besloten vennootschap en de statuten worden uitgewerkt.

Net zoals bij een 'goed' huwelijk, hebt u niet altijd oog voor het contract (of in dit geval dus uw vennootschapsstatuten). Zolang de partners op dezelfde golflengte zitten, vormen de statuten puur een handleiding voor de vennootschap. Maar wat als de wegen dreigen uit elkaar te gaan en een partner wil uit de vennootschap stappen? Dan is de regeling in de statuten plots wel van belang.

Klassieke overdracht van aandelen

In het oude Wetboek van vennootschappen (W.Venn) had de bvba steevast een dwingend besloten karakter. In het nieuwe Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV) is het besloten karakter aanvullend van aard. Dit wil zeggen dat het voortaan mogelijk is om een volledig vrije overdraagbaarheid van aandelen te stipuleren in de bv.

De basisregel blijft echter dat een overdracht of overgang van aandelen, behoudens andersluidende bepalingen in de statuten, onderworpen is aan de instemming van ten minste de helft van de aandeelhouders die ten minste drie vierde van de aandelen bezitten, na aftrek van de aandelen waarvan de overdracht is voorgesteld. Deze instemming is niet vereist bij overdracht of overgang van aandelen naar een vennoot, de echtgenoot van de overdrager of van de erflater, de bloedverwanten in de rechte opgaande (ouders, grootouders) of in de rechte neerdalende lijn (kinderen, kleinkinderen).

U begrijpt al meteen dat zonder degelijke statutaire regeling, al dan niet in combinatie met een aandeelhoudersovereenkomst, vertrekken uit een vennootschap heel moeilijk kan zijn. Als de andere aandeelhouders zich afwijzend opstellen, is het immers mogelijk dat er geen onmiddellijke overdracht plaatsvindt. In dat geval zal de aandeelhouder die wil uittreden dus een beroep moeten doen op de wettelijke geschillenregeling.

Uittreden - old school

Het WVV voorziet uiteraard in een geschillenregeling. Het zou ook niet anders kunnen. Op die manier kan een aandeelhouder die om gegronde redenen wil uittreden naar de rechter gaan om de overige aandeelhouders te verplichten diens aandelen over te kopen.

De procedure tot uittreding wil de eigen belangen van de individuele aandeelhouder vrijwaren. Uittreding is mogelijk wanneer men van de vorderende aandeelhouder redelijkerwijs niet meer kan verwachten dat deze aandeelhouder blijft. Het WVV definieert het begrip gegronde redenen niet. Alles hangt af van de concrete omstandigheden. Voorbeelden zijn misbruik van meerderheid of een diepgewortelde en onherstelbare onenigheid tussen de aandeelhouders.  Samengevat er is geen affectio societatis meer.

Het hoeft geen betoog dat de uittreding via de wettelijke geschillenregeling niet zelden een tijdrovende juridische procedure is. Bovendien is er de onzekerheid over de finale waardebepaling van de aandelen.

Uittreden lastens vennootschapsvermogen - new style

Het grootste kenmerk van het WVV is flexibiliteit. Zo is het mogelijk om zich te laten inspireren door de oude principes van de coöperatieve vennootschap. De statuten van  een BV kunnen de aandeelhouders de mogelijkheid geven om lastens het vennootschapsvermogen in- en uit te treden.  Enerzijds dient hierdoor geen enkele aandeelhouder effectief in de geldbuidel te tasten en anderzijds komt er ook geen gerechtelijke procedure.

Het uittreden lastens het vennootschapsvermogen kan echter niet zomaar gebeuren. Het WVV voorziet in een aantal dwingende voorwaarden.

Voorwaarden

  1. Een aandeelhouder-oprichter kan pas uittreden met ingang van het derde boekjaar na de oprichting. Dit kadert in de oprichtersaansprakelijkheid wegens kennelijk ontoereikend vermogen, waaraan iemand dus niet zomaar kan ontsnappen. Niets belet dat de statuten een langere periode voorzien.
  2. Tenzij de statuten anders bepalen is uittreden slechts mogelijk in de eerste zes maanden van het boekjaar.
  3. Uittreden gebeurt in in principe met alle aangehouden aandelen, waarop deze vervolgens worden vernietigd. De statuten kunnen anders voorzien.
  4. Behoudens andersluidende statutaire bepalingen heeft de uittreding uitwerking op de laatste dag van de zesde maand van het boekjaar. Het bedrag van het scheidingsaandeel moet ten laatste één maand nadien worden betaald.
  5. De statuten bepalen de waarde van het scheidingsaandeel. Indien dit niet voorzien is, dan zal de waarde gelijk zijn aan het bedrag van de voor deze aandelen werkelijk gestorte en nog niet terugbetaalde inbreng, zonder evenwel hoger te zijn dan de boekhoudkundige netto-actiefwaarde van deze aandelen zoals die blijkt uit de laatste goedgekeurde jaarrekening.

Verplichtingen bestuur

Het bestuur brengt op de gewone algemene vergadering verslag uit van de verzoeken tot uittreding van het voorbije boekjaar. Dat verslag bevat minstens de identiteit van de uitgetreden aandeelhouders, het aantal en de soort aandelen waarmee zij zijn uitgetreden, de betaalde vergoeding en de eventuele andere modaliteiten, het aantal geweigerde verzoeken en de reden daarvoor.

Het bestuur is ook verantwoordelijk voor de bijwerking van het aandelenregister. Het register vermeldt: de uittredingen van aandeelhouders, de datum waarop dit is gebeurd, en de aan de betrokken aandeelhouders betaalde vergoeding.

Alle uittredingen en de daaruit voortvloeiende statutenwijziging moeten vervolgens formeel worden vastgesteld in een authentieke akte, minstens voor het einde van elk boekjaar. Het is de verantwoordelijkheid van het bestuur om deze authentieke akte te laten plaatsvinden.

Netto-actief en liquiditeitstest

Bij de uitkering van het scheidingsaandeel moet men rekening houden met de netto-actieftest én de liquiditeitstest. Is het resultaat op één van deze testen negatief, dan schort dit de termijn voor betaling van het scheidingaandeel op. Het is dan wachten tot beide testen positief zijn en uitkeringen opnieuw toegestaan zijn.

De uitkering van het scheidingsaandeel mag in geen geval tot gevolg hebben dat het netto-actief van de vennootschap negatief wordt. Indien de vennootschap een eigen vermogen heeft dat krachtens de wet of de statuten onbeschikbaar is, dan mag geen uitkering gebeuren indien het netto-actief is gedaald of ten gevolge van de uitkering zou dalen tot beneden het bedrag van het onbeschikbaar eigen vermogen.

Uit de liquiditeitstest moet blijken of de vennootschap, na daadwerkelijke uitkering van het scheidingsaandeel, nog in staat zal zijn haar schulden te blijven voldoen. Dit naargelang de schulden opeisbaarheid van de schulden gedurende een periode van minstens 12 maanden vanaf de uitkeringsdatum.

Weet ook dat het bestuur hoofdelijk aansprakelijk is indien niet voldaan is aan de liquiditeitstest en er toch een uitkering plaatsvindt.

Conclusie

Het WVV biedt diverse mogelijkheden om uit te treden uit de besloten vennootschap. De statuten kunnen zo worden gestructureerd dat een aandeelhouder kan in- en uittreden lasten het vennootschapsvermogen. De duiventilvennootschap is back in business, nu verpakt in het verenkleed van de besloten vennootschap.

De administratieve verplichtingen én de dubbele financiële toets, in het bijzonder de liquiditeitstest, kunnen echter voldoende zijn om roet in het eten te gooien van de statutaire mogelijkheid tot uittreding lasten het vennootschapsvermogen.

Hou er rekening mee dat ook bestaande vennootschappen al sinds 1 mei 2019 kunnen kiezen voor het "nieuwe" Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Op 1 januari 2020 zijn alle dwingende bepalingen van het WVV van rechtswege van toepassing voor alle bestaande vennootschappen. De regels van aanvullend recht vinden slechts toepassing voor zover de statuten er niet van afwijken. Uiterlijk op 1 januari 2024 moeten alle statuten in overeenstemming zijn met het WVV.

Contacteer ons indien u samen met ons vorm wil geven aan uw gepersonaliseerde statuten.